10 документов, без которых застройщик не имеет права строить

Долевое строительство 2019: условия, плюсы и минусы, защита прав

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше.

Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек».

В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики.

Обратите внимание

Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир.

Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан.

Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы.

Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения.

Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными.

Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.

309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения.

Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

https://youtube.com/watch?v=8y8qFEDBAQA

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке.

Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением.

Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру.

Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет.

В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам.

Важно

Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика.

Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится.

Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны.

Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить.

Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров.

Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов.

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка.

Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу.

Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Читайте также:  Kpi (ключевые показатели эффективности). как внедрить систему kpi в компании

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

• Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
• Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле.

Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка.

Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Совет

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html

Какие документы должны быть у застройщика, как их проверить

Покупка первичного жилья на этапе строительства выгодна. Его стоимость на порядок ниже аналогичных квартир в уже готовом объекте. Но с другой стороны, в долевом строительстве всегда присутствует риск стать инвестором очередного долгостроя и пополнить список обманутых дольщиков.

Как избежать встречи с недобросовестным застройщиком, который регулярно не выполняет своих обязательств, затягивает сроки строительства, строит низкокачественное жилье? Для этого нужно обращать внимание не на рекламные обещания строителей, а на реальные факты.

Чтобы покупка квартиры в новостройке не превратилась в череду неприятностей, необходимо тщательно проверить документацию строительной компании. Какие документы должны быть у застройщика, и как их проверить?

Требования, предъявляемые к застройщикам на законодательном уровне

Изменения в 214 ФЗ, вступившие в действие в 2017 году, поставили застройщиков в очень жесткие рамки и полностью пресекли возможность купли/продажи квартир по серым схемам.

Благодаря нововведениям, на рынке долевого строительства больше не смогут работать фирмы-однодневки, имеющие уставной капитал 10 тысяч рублей, которые создавались в рамках одного проекта, чтобы собрать деньги и исчезнуть вместе с ними.

Сегодня, чтобы привлекать средства частных инвесторов, компания обязана иметь минимальный уставной капитал 2.5 млн. рублей, если объем строительства менее 1.5 тыс. м 2. Максимальный размер капитала для возведения площадей объемом 500 тыс. м 2 и больше составляет 1.5 млрд. рублей.

Помимо этого, застройщик должен отвечать и другим требованиям, установленным законом:

• не имеет задолженность по налогам;
• отсутствует в реестре недобросовестных участников по земельным аукционам и недобросовестных поставщиков;
• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации и банкротства;
• у руководителя и главного бухгалтера компании отсутствует судимость за преступления экономического характера.

При нарушении этих требований застройщик может быть привлечен к ответственности вплоть до уголовной. Гражданам нужно знать, что если строительная компания, с которой заключен договор, не отвечает перечисленным выше требованиям, они могут потребовать возврата своих средств и выплаты двойных процентов.

Перед покупкой квартиры от застройщика, потенциальный дольщик может запросить все необходимые документы о компании и строительном проекте, в который он собирается вложить свои деньги.

Какие документы выдает застройщик при долевом строительстве

Процесс строительства требует наличия большого количества документов, но далеко не все они нужны дольщику при покупке квартиры. Какие документы должен посмотреть дольщик, и как получить их от застройщика? В первую очередь будущего участника проекта должны интересовать нормативные документы, касающиеся строительства дома, и документация самой компании.

С нового года каждый застройщик обязан иметь свой официальный сайт, где должны быть опубликованы все данные о фирме и информация об актуальных строительных проектах. Перед покупкой квартиры у застройщика, потенциальному дольщику необходимо внимательно изучить интернет ресурс строительной компании, конкретно надо смотреть раздел «Документы».

В 20 и 21 статьях 214 ФЗ указано, какие документы должен предоставить застройщик дольщику при личной встрече. Предоставление покупателю документов – это не желание, а обязанность застройщика.

Обратите внимание

Граждане имеют полное право потребовать документы при покупке квартиры. Если строительная компания, обязанная их предоставить, не выполнит требование, дольщик может пожаловаться в контролирующие органы.

Перечень документов, которые обязательно должен представить застройщик участнику долевого строительства для ознакомления.

О компании:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельства о госрегистрации и о налоговом учете;
• бухгалтерскую отчетность за предыдущие три года;
• заключение аудиторской проверки за текущий период.

О проекте строительства:

• разрешение на возведение объекта;
• проектные документы с изменениями на момент просмотра;
• правоустанавливающие документы;
• экспертное заключение проектной документации;
• техническое и экономическое обоснование проекта.

Документы, предоставляемые застройщиком, должны быть либо в подлинниках, либо в виде копий, заверенных нотариально.

Как видно, документации, представляемой застройщиком для проверки, достаточно много. Часть документов – это узкоспециальные тексты, требующие специальных знаний и понятные только профессионалам. Они являются достаточно  сложными для восприятия неподготовленным человеком. Ниже приведена пошаговая инструкция, как проверить документы застройщика.

Проверка документов строительной компании

На встречу с застройщиком нужно прийти подготовленным, предварительно изучить сайт и иметь представление о компании, с которой собираетесь подписать договор.

Анализируя документы компании, необходимо проверить, чтобы во всех выданных  бумагах было одно и то же фирменное название и адрес (они также должны полностью совпадать с информацией на сайте).

Проверьте сведения об учредителях, посмотрите подписи и печати, а также срок действия документов.

Если диалог с вами ведет не директор компании, а представитель, у него должна быть надлежащим образом заверенная доверенность (проверьте, не закончилось ли ее действие), дающая ему право подписи договора.

При проверке финансовых документов, просмотрите утвержденные годовые отчеты, проанализируйте, как распределяется в компании прибыль и убытки. Получение этих сведений может вызвать сложность, поэтому  на встречу с застройщиком желательно пригласить специалиста.

Проверка проектных документов

Основным документом о строящемся объекте, который обязан передать застройщик для ознакомления, является декларация проекта.

В декларации указываются:

Сведения о компании (наименование, адрес, завершенные объекты за три последних года, кто осуществляет финансирование стройки, кто является генподрядчиком).

Сведения об объекте:

• цели, этапы и сроки строительства;
• этажность, количество квартир, их описание и технические характеристики;
• общая площадь дома (в том числе жилых и нежилых помещений);
• планируемая стоимость всего объекта;
• сведения о разрешении на строительство и правоустанавливающих документах;
• способы обеспечения обязательств застройщиком.

Застройщик также должен предоставить для проверки разрешение на возведение объекта. Дольщику нужно проверить, кто выдал документ (в Москве выдачу разрешений осуществляет Комитет госстройнадзора) и срок его действия. Необходимо сопоставить срок, указанный в разрешении, с окончанием строительства по декларации.

Если второй срок окажется больше, то следует задуматься: успеет ли застройщик уложиться в график строительства. Разрешение  на строительство – чрезвычайно важный документ. Если его нет в наличии, или его не получится посмотреть, лучше отказаться от участия в этом проекте, т.к.

не имея разрешения, застройщик не может приступать к строительству.

Дольщика также должно интересовать, кому принадлежит участок, на котором возводится дом. Об этом ему расскажут правоустанавливающие документы. Законно владеть землей можно только по двум основаниям: быть ее собственником или законным арендатором.

В первом случае у застройщика есть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды. Необходимо проверить срок действия договора (он не может быть меньше, чем срок действия разрешения на строительство) и посмотреть, прошел ли он регистрацию в Росреестре.

 

Если все документы в порядке, можно начинать подготовку к оформлению договора, однако денежные средства необходимо вносить только после его регистрации. Нередко застройщик требует деньги за оформление документов и отказывается без оплаты заключать ДДУ.

Это незаконно, действия застройщика нарушают права граждан, и их можно оспорить в судебном порядке.

Проверка документов застройщика – очень важное условие безопасного совершения сделки. Доверьте эту работу опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам купить жилье с минимальным риском. Связаться с нами можно по данным, размещенным в разделе «Контакты».

Читайте также:  Можно ли включить в расходы при уплате усн налог на добавленную стоимость?

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/kakie-dokumenty-dolzhny-byt-u-zastrojshhika

Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция

Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности.

Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы.

Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Минимальный набор

Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;

– разрешение на строительство;

– проектная декларация.

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности.

Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта.

Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Важно

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий»  или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ.

Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя.

В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация

Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги.

Совет

Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика).

Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д.

Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость.

Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство.

Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг. 

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании.

Обратите внимание

Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу.

Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит.

Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит.

Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Важно

Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон.