Аренда офисов класса а: почему падают спрос и цены


Аренда офисов класса А: почему падают спрос и цены

Фото: Assets.inhabitat

Аренда офисов класса А в последний год значительно уменьшилась.

Доля свободных площадей в офисах класса А достигла максимального уровня за всю историю московского офисного рынка – демонстрируя рост на протяжении трех кварталов текущего года, этот показатель достиг отметки  25,7% (+6,7 п. п. с начала года).

С учетом объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2014 г. доля вакантных площадей класса А может превысить уровень 30%, прогнозируют эксперты. При этом в офисах класса В аналогичный показатель равен 13,7% ( +2,2 п.п с начала года).

С начала года объем поглощения офисных площадей составил около  430 тыс. кв. м, что почти на  45% ниже прошлогоднего показателя. Тем не менее, активность на рынке офисной недвижимости сохраняется, отмечают эксперты.

Обратите внимание

В значительной степени она связана с желанием компаний оптимизировать затраты на аренду, пересмотреть существующие коммерческие условия в условиях новых реалий рынка.

При этом, в условиях негативной динамики макроэкономических показателей и высокой степени неопределенности ряд компаний рассматривает возможность покупки офисного помещения для собственного размещения. В свою очередь на рынок выходит все больше объектов, собственники которых готовы продавать офисные площади. 

  •  Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

На протяжении 9 месяцев 2014 г. запрашиваемые ставки аренды офиса класса А и В демонстрировали понижательную динамику.

Собственники объектов, желая максимально сократить уровень вакантных площадей, пересматривают коммерческие условия и предлагают более привлекательные условия аренды. В офисах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды снизилась на 10% с начала года и составила $722 кв.

м/год. Снижение средневзвешенного показателя также обусловлено вводом в эксплуатацию ряда крупных удаленных от центра офисных комплексов.

В свою очередь запрашиваемая ставка на офисные площади класса В снизилась до $444 кв. м/год, что на 8% ниже значения показателя начала года.

Однако стоит отметить, что в течение квартала средневзвешенная ставка аренды изменилась незначительно (менее 3%), что объясняется изменением структуры предложения – в то время как спросом пользовались офисные площади, предлагаемые по невысокой арендной ставке, в течение III квартала на рынке освобождались более дорогие помещения. 

Справка

KnightFrank— международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости.

На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 335 офисов в 52 странах мира.

Более 12 500 сотрудников компании ежегодно сопровождают сделки с объектами недвижимости общей стоимостью свыше $817 млрд, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России и Украины.

Источник: https://www.gd.ru/articles/3603-arenda-ofisa-klassa-a

Дешевые метры

Снижение арендных ставок на торговые площади объясняется фундаментальными факторами и будет продолжаться

Наша компания, несмотря на «кризис», продолжает открывать магазины. Мы проводим переговоры с торговыми центрами по всей стране, выступая в роли арендатора.

Кроме того, как член правления НАСТ (Национальная ассоциация сетевой торговли) и руководитель проекта «Рейтинг торговых центров», я много общаюсь со своими коллегами, руководителями розничных компаний.

Важно

За годы работы возникло понимание многих закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости.

Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Владельцы и управляющие торговых центров уверены в их росте. Арендаторы, наоборот, считают даже текущие ставки аренды торговых площадей завышенными. Колоссальный разрыв в понимании ситуации не оставляет места для трезвых оценок.

Так как существенное количество торговых центров строится в кредит или находится в ипотеке, то трезвый взгляд на ситуацию нужен и банкирам. Ведь требовать от девелопера сдачи площадей по указанным в бизнес-плане ставкам — безумие, приводящее к простою площадей.

Посмотрим на факторы, влияющие на ставки аренды торговой недвижимости.

Естественное падение

При переговорах с управляющими компаниями торговых центров я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».

Конечно, представители торговых центров лукавят. Ведь ставки в большинстве торговых центров выражены не только в фиксированной плате, но и в плате с оборота. И при росте продаж пропорционально растут и платежи девелоперам, собственникам недвижимости. То есть ставка — тот минимум, который собственник недвижимости получает всегда.

Вспомним азбучную истину: любая цена определяется соотношением спроса и предложения. Чем меньше спрос на помещения со стороны арендаторов — тем ниже цена. Чем больше предложение со стороны ТЦ и собственников street retail — тем ниже цена. И наоборот.

Вторая азбучная истина, о которой почему-то не любят вспоминать: со временем — по мере заполнения пустых рыночных ниш — доходность почти всех секторов реальной экономики падает. Это касается и ретейла, и девелопмента. Нормальная, хорошая доходность остается только у инновационного бизнеса.

Обычно по мере насыщения рынка падают и кредитные ставки, что делает возможным реализацию тех проектов, которые были экономически неэффективны при дорогих кредитах. Маржа всей цепочки торговли — от производителя до розничного покупателя — неуклонно сокращается, из века в век, каждое десятилетие.

Всего два-три века назад наценка 1000–2000% на товары из Азии была нормой.

Совет

Рынок консолидируется. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков. Где-то их в итоге будет пять—десять на страну, а в каких-то останется один-два.

Сколько у нас реально игроков сектора «спортивный супермаркет»? Кроме «Спортмастера», все остальные снижают количество магазинов или уходят с рынка.

Были магазины «Дельта-спорт» — нет на рынке, «Высшая лига» сокращает количество магазинов, «Интерспорт» выставлен на продажу.

В какой-то момент в России было более 100 сетей по продаже сотовых телефонов. В итоге остались две крупные и еще несколько игроков поменьше — остальные ушли с рынка. Идет активная консолидация продуктового рынка, количество сетей сократилось в разы. Продолжается активная консолидация аптечных сетей (вспомним слияние «36.6» и AVE).

За последние два года в результате разорения рынок аренды покинули множество игроков, если раньше помещение можно было предложить десяти компаниям — то сейчас на помещение в концептуальном ТЦ может быть единственный претендент.

Цена открытия

Многие сети, якорные арендаторы ТЦ, уже открыли по стране много магазинов. Иногда даже больше, чем надо. При расчете открытия они учитывают не только выручку в новом магазине, но и отток от действующих торговых точек. Многие города в таких компаниях уже «закрыты» для развития. Они уже не предъявляют спрос на помещения.

Есть разница в ставках, при которых арендатор не уйдет (не закроет магазин) и при которых другой, новый арендатор будет готов инвестировать. Для уже работающего арендатора важно не иметь текущего убытка, а новому арендатору нужно доказать инвесторам срок окупаемости с учетом существенных расходов на открытие нового магазина.

Действующий арендатор при решении о продолжении работы магазина не учитывает уже сделанные расходы на отделку и открытие магазина. Это безвозвратные инвестиции. Если магазин на высоких ставках будет давать операционный доход — то магазин не закроют. Но новый магазин на таких ставках не откроют.

Обратите внимание

Каждый новый торговый центр, открывающийся в любом регионе, «откусывает» долю у остальных. Даже в Москве открытие новых больших ТЦ повлияло на проходимость торговых площадок города.

Снижение проходимости ТЦ на 10% приводит к сопоставимому падению продаж. В экономике арендатора это должно компенсироваться не 10%, как можно подумать, а минимум 20% скидкой по арендной плате.

В экономике разных арендаторов арендная плата, расходы на товарное наполнение, на оплату труда, амортизация расходов на открытие магазина занимают разные доли в выручке. Но важно, что они почти не зависят от выручки. При ее падении доля этих расходов растет и «съедает» весь доход.

Поэтому для сохранения рентабельности будущего магазина единственное, что можно изменить, это ставка аренды. Без существенного понижения ставки аренды открытие нового магазина не получается экономически целесообразным.

Именно поэтому при некоторых прогнозах продаж магазины невыгодно открывать даже при нулевой арендной ставке. И именно поэтому многие сети существенно замедлили развитие.

Виртуальные метры

Влияет на падение продаж арендаторов (а значит, на ставки аренды) и уход продаж в интернет — как на сайты ретейлеров и иных российских продавцов товара, так и в трансграничную беспошлинную торговлю.

Магазин все больше превращается не в место продажи, а в место знакомства с товаром и торговой маркой. А продажа после этого совершается уже в интернете, отгрузка со склада происходит напрямую клиенту.

Точек знакомства с маркой нужно меньше, чем мест продажи, — и в итоге спрос на торговые площади падает из-за ухода продаж в интернет.

Важно

В среднем у российских компаний на долю интернет-продаж приходится 2–4% от выручки, а в Европе эта доля уже выросла до 10% и продолжает расти. Значит, и этот фактор давит на ставки аренды вниз. И давит серьезно! Ретейлеры стали активно инвестировать в развитие своих интернет-магазинов, а не в новые торговые точки.

Кажется, что трансграничная беспошлинная торговля не влияет на спрос ретейла на площади. Но и это не так! Уже 2% розничного товарооборота россиян приходится на такие покупки, а это значит, что из карманов девелоперов «вынули» не меньше 5% выручки от аренды.

Новостройки по новым правилам

Ну а что с предложением? Будут ли в такой ситуации строиться новые торговые комплексы? Кажущийся очевидным ответ: «Нет, не будут» — неверный. Ведь в Европе ставки аренды в большинстве стран намного ниже, чем в России, но новые ТЦ все равно строят.

Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при таких низких ставках аренды, должны снизиться расходы и издержки девелопера. Наиболее существенные части себестоимости строительства нового торгового объекта — это стоимость земли и стоимость банковского кредита. И то и другое будет снижаться.

Цена, как всем известно, это соотношение спроса и предложения. И земля, и банковские услуги — такой же товар, как и все остальное. И сроки возврата инвестиций — плановые, расчетные — тоже вырастут. Если до кризиса нормальным сроком возврата инвестиций считалось пять—восемь лет, то теперь будет обсуждаться 10–15 лет.

 Тех, кто обладает доступом к длинным деньгам, такие сроки устроят. В первую очередь это иностранные компании.

Многие крупные компании — арендаторы торговой недвижимости — уже несколько лет заключают длинные договоры аренды с предположением, что ставки упадут, и согласовывают индексацию аренды на уровне 0.7 или 0.8 от ИПЦ (индекс потребительских цен). Они уверены в снижении ставок и не готовы переплачивать.

Таким образом, если все проанализировать, единственный вывод, который можно сделать, — цены на аренду торговых площадей упали и, по-видимому, упадут еще.

Признать очевидное

По данным исследования Knight Frank, за пять лет средние цены в торговой недвижимости сегмента street retail в Москве упали в пять раз в долларах и в два раза — в рублях.

Совет

Интересно, что среди названных причин — изменение правил парковки (запреты на парковку и платная парковка), рост предложения торговых площадей на первых этажах построенных офисов.

Однако вывода о том, что падение цен в целом носит естественный характер, в исследовании почему-то нет. Но на пешеходном Арбате не менялись правила парковки, а цена аренды упала и тут, и примерно на такую же величину.

Значит, дело не в парковке, а в имеющейся тенденции к снижению цен. И дело не только в кризисных годах. Падение цен началось раньше!

Любопытно, что в каждой стране падение цен на аренду недвижимости становится шоком для девелоперов и банкиров. Но ведь можно изучить опыт других стран, например Восточной Европы. Они уже это все прошли. Был дефицит и высокие цены — теперь предложение избыточно и цены низкие.

Сохранятся ли где-то высокие цены аренды торговых площадей? Да, но это будет только в единичных, супертоповых ТЦ, сочетающих отличное место, продуманную архитектуру, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее в себя существенные затраты на продвижение торгового центра.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник: https://www.rbc.ru/opinions/business/30/06/2016/5775198d9a794770e0cb4f4a

Снизятся ли цены на аренду коммерческой недвижимости

Основным сегментом рынка коммерческой недвижимости являются офисные помещения и магазины. По итогам прошлого года, данная категория стала главной «жертвой» кризиса. При этом рост количества невостребованных объектов и снижение цен вообще не влияет на строительную активность. К сожалению, офисная недвижимость до сих пор погружается в рецессию.

В прошлом году рынок офисной недвижимости довольно серьезно просел. Так, в 2014 году спрос превышал предложение, торговые и бизнес-центры были полностью переполнены и вакантными оставались 2-3 % площадей. Вторая половина 2015 года отличилась резким скачком доллара, углублением кризиса, падением оборотов торговли и закрытием множества магазинов и фирм.

В 2016 году не только новые торговые центры пустуют, но и «раскрученные». К примеру, центр «Алфавит», сданный в 2014 году, был заполнен к середине 2015 всего на 60 %, комплекс «Мозаика» — на 26 %. Объекты, открывшиеся в конце 2015 года, вообще не пользуются спросом и заняты максимум на 20-25 %.

Обратите внимание

Причины проседания рынка коммерческой недвижимости

Существует целый ряд причин, почему мы наблюдаем падение спроса и цен на сегмент коммерческой недвижимости:

  • Снижение покупательной способности и, соответственно, товарооборота. Согласно официальной статистике, доходы населения упали на десять процентов. Как сообщает Росстат, инфляция в стране за 2015 год составила 12,9 %. При этом цены на продукты выросли на 14 %, на медикаменты – на 22,8 %. Безусловно, покупатели не перестали ходить в магазины, но средний чек сильно снизился. Не пострадали от кризиса только те сегменты, которые предлагали потребителями продукцию первой необходимости, в том числе супермаркеты. А вот магазины одежды и ювелирных изделий начали массово закрываться.
  • Строительство большого количества новых торговых площадей. Рынок первичной торговой недвижимости за 2014-2015 год увеличился на более чем 550-580 квадратных метров, прирост составил 12 процентов. Среди самых крупных комплексов – пятиэтажный МФК «Кунцево Плаза» общей площадью 245 000 кв.м., построенный на месте бывшего «Рамстор»; четырехэтажный «Columbus» общей площадью 277 000 кв.м.; «Mari» общей площадью 135 кв.м. Это и стало причиной «перенасыщения», с которым столкнулись застройщики. Кстати, «Кунцево Плаза», в отличие от других ТЦ, практически сразу заполнился магазинами и развлекательными центрами, так как МФК строился вместо популярного торгового комплекса. И это несмотря на то, что после печальных событий в Турции некоторые российские компании решили отказаться сотрудничать с «Кунцево Плаза».
  • Магазины розничной торговли столкнулись с еще одной проблемой – резким скачком доллара. Их расходы на закупку продукции повысились, а покупательская способность, при этом, снизилась. Как результат – пришлось либо «сжимать» квадратные метры (снимать меньшие помещения), либо в корне пересматривать договора. В большинстве торговых центрах, которые работали в иностранной валюте, «заморозили» цены. Некоторые компании перешли на рубль. И, конечно же, арендаторам, чтобы те не уходили, начали массово предлагать скидки. Малая часть ТЦ согласилась брать процент с оборота.

Хуже всего сегодня «молодым» торговым центрам и офисным зданиям, им нужно привлечь или переманить арендатора с уже «насиженного» места. Сделать это можно в двух случаях: если интересный и крупный проект находится в удобном месте или же при помощи демпинга цен. Бывали случаи, когда предоставлялась скидка до 80 % или же вообще арендная плата не взималась первые 2-3 месяца.

Офисная недвижимость чувствует себя еще хуже. В целом на сегодняшний день невостребованными остаются более трех миллионов квадратных метров, сред которых четверть – офисы класса А.

Это категория считается самой престижной, коммуникации и отделка в помещении выполнены на высшем уровне. Такие объекты арендуют для офисов представительского класса. Находятся помещения в домах, построенных не позднее 1999 года.

Офисы класса В (эконом-класса) заполнены на 83 %.

Читайте также:  Можно ли применять енвд в отношении деятельности по рукоделию?

Среди основных причин, почему так происходит, можно выделить следующие:

  • Уход иностранных компаний, которым по причине санкций и проблем с экономикой пришлось закрыть офисы и вернуться на родину. Тем, кому удается держаться на плаву, приходиться сокращать штат и, как следствие, им нет нужды занимать большие площади.
  • Большое количество новостроек. Как и в случае с торговыми центрами, девелоперы «перестарались». Построив более 600 тысяч квадратных метров в прошлом году, им едва ли удалось реализовать половину. Самым проигрышным в этом плане вариантом был Сити. В среднем там занято около 60-70 % квадратных метров. Но строительство новых объектов до сих пор продолжается, как результат – количество простоя в 2017 году увеличится.

Все это повлияло на стоимость офисной недвижимости. Как заявляют специалисты, цена на квадратный метр упала на 14-17 %. И это не предел. Если раньше было сложно найти «вкусные» предложения по 30-35 тыс. руб. / м. кв., то сейчас офисные помещения сдаются и по 20-25 тыс. руб. / кв. м.

«Ранее сдать подобные объекты удавалось максимум за 9 месяцев, сейчас офисы простаивают и по 3-4 года. Около 550 тыс. кв. м остаются невостребованными более года.

При этом все договора сейчас полностью пересматриваются, потенциальным арендаторам делаются скидки, перерасчеты, сами помещения ремонтируются и улучшаются» – уточняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Несмотря на все вышесказанное, Москва до сих пор входит в десятку мировых городов по стоимости офисных помещений. Средняя цена на квадратный метр составляет 1130 долларов в год. Естественно, все зависит от местоположения здания, наличия коммуникаций, «раскрученности» застройщика и т.п. моментов. Офисы категории А-класса можно снять и за 800-900 долларов за квадратный метр в год.

Кстати, многие компании уже давно перешли на рублевые ставки. Некоторые успели «словить удачу за хвост» и сделали это до кризиса, когда квадратный метр стоил в перерасчете 19-20 тыс. в год. Офисы В-класса стоят от 13 тысяч рублей за кв. м в год и выше.

В связи с нестабильной экономической обстановкой в стране, мало кто решается на открытие фирм и, соответственно, офисов. Таким образом, арендаторы, как мячики, перескакивают из одного здания в другой.

Поэтому количество вакантных площадей не меняется.

Собственникам приходится не всегда вести честную игру, ведь их задача – не просто удержать клиента, но и переманить потенциального арендатора на свою сторону.

Если говорить о цифрах, то в 2015 году было арендовано более 860 кв. м, что на 18 % больше позапрошлого года. Львиная доля (более 560 тыс. кв. м) – продление и пересмотр договоров. Но специалисты полагают, что в текущем году таких объемов сделок точно не будет.

Важно

Как говорилось выше, офисы класса А заняты всего лишь на 75 %. Связано это не только с высокими ценами на аренду, но и с немаленькими дополнительными расходами на содержание помещений. К слову, такие офисы зачастую арендуют чиновники и транснациональные корпорации.

Покупать или не покупать, вот в чем вопрос

На пике рынка недвижимости частным инвесторам предлагались целые этажи и блоки, а не только отдельные комнаты. Те, в свою очередь, с радостью вкладывали деньги в офисную недвижимость.

Сейчас же ситуация обстоит иначе: снять помещение гораздо выгоднее, чем приобрести его. Если магазины еще более-менее окупаемы и их доходность составляет 15-18 %, то вернуть деньги, вложенные в офисы, можно минимум за 5-6 лет.

На плаву держатся склады, приносящие до 10 % прибыли.

Как заявляют специалисты, инвестировать в коммерческую недвижимость решаются только те, кому нечего терять. Нехватка финансов и низкая окупаемость – два ключевых момента, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели. И если в столице все еще совершаются сделки, то в регионах произошел полный застой.

Возможно, у инвестора и есть желание приобрести офис или склад, но процентная ставка по кредиту оказывается непомерно высокой. Займы на 2-3 года выдаются под 18-20 % годовых. Цена квадратного метра на сегодняшний день колеблется в пределах 70-100 тысяч рублей.

Если бизнес-центр находится недалеко от метро или в месте с большой проходимостью, стоимость м.кв. достигает 140-180 тыс. руб. Ниже данной отметки девелоперы и собственники опускаться не планируют.

Максимум, на что следует рассчитывать – акции и скидки, которые иногда для привлечения потенциальных клиентов проводят крупные компании.

Выгоднее всего открывать офисы на первых этажах новостроек. Доходность в таком случае будет на 5-10 % выше за счет высокой проходимости. Но понадобится вложить деньги в ремонт, коммуникации, оборудование и т.д.

При этом должна быть возможность оборудовать дополнительный выход. К сожалению, более 80 таких площадей простаивает по причине того, что нежилое помещение находится в «неудачном» доме или районе.

Доля вакантных мест с каждым месяцев увеличивается.

Большинство построенных и сданных в 2016 году в эксплуатацию бизнес-центов относятся к категории В.

Совет

В пределах Третьего транспортного кольца было введено в эксплуатацию более 65 % площадей, что составляет около 100 кв. м. В зоне МКАД – 35 % (больше 50 тыс. кв. м).

Введение в эксплуатацию ряд новостроек перенесено на вторую половину текущего года. По подсчетам аналитиков, стоит ожидать еще 470 тыс. кв.м.

Какие требования предъявляются к помещениям:

— они должны быть расположены в современных зданиях, в районах с высокой проходимостью или плотностью населения (если речь идет о спальных районах);

— объект должен находиться максимум в 15 минутах от метро;

— планировка помещения должна быть «удобной», чтобы арендатор мог менять ее под себя;

— отдельный вход и свободный доступ в офис;

— наличие рядом развитой инфраструктуры.

Реклама – двигатель прогресса

Скидки скидками, а без маркетинга в сфере офисной недвижимости не обойтись. Еще 5-8 лет назад демпинг цен имел смысл, так как стоимость квадратных метров из-за нехватки площадей была завышена. Сейчас же ставки полностью обоснованы.

Поэтому, чтобы не работать себе в убыток, арендодатели решили предлагать некие «плюшки» потенциальным клиентам. Самыми популярными бонусами являются качественный интернет, хороший ремонт, пропускная система, трансфер до метро и т.д.

Некоторые компании пошли дальше и оплачивают переезд в офисное здание клиенту, если тот арендует у них помещение.

«Большинство офисных центров представляют собой небольшой жилой квартал. Здесь вам и супермаркет для персонала, и кафе с ресторанами, и бесплатная парковка, и химчистка. На такие меры идут арендодатели, чтобы оставаться на плаву» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Источник: https://move.ru/articles/snizyatsya_li_ceny_na_arendu_kommercheskoy_nedvizhimosti/

Аренда маленького офиса в Москве: спрос не снижается, цены не растут

Самые современные, престижные и респектабельные деловые центры класса А в лучших районах Москвы, которые всегда ориентировались на крупных и успешных арендаторов, в последние годы начали предлагать в аренду небольшие офисы размером 8-15 кв. м или даже рабочее место площадью 2-5 кв. м с одним столом.

«Лучше меньше, да лучше» – такой выбор делают некоторые начинающие предприниматели, для которых расположение, уровень сервиса и класса здания важны для успешного начала. Есть и те, кто выбирает самое дешевое для разумного и экономного стартапа.

Что сегодня происходит в сегменте аренды маленьких офисов?

Александр Кулагин: «Коворкинг перспективен на российском рынке и сейчас набирает обороты, поскольку (а) позволяет сократить расходы, что стало задачей №1 в фазе кризиса и (б) создает рабочую атмосферу, что важно для отвлекающихся стартаперов при многозадачности.

Но если для последних скорее речь идет об открытых пространствах среди себе подобных, создавая соревновательную составляющую, то для стартовавших или спиноффовых бизнесов — кабинетно-офисная нарезка с общим ресепшеном, переговорными, кухней, с решенными эксплуатационными задачами в виде уборки, охраны, коммуникационных сетей и компьютерной периферии».

Взгляд в 2015-й

Аналитики и специалисты по коммерческой недвижимости высказывают разные точки зрения по поводу будущих цен на аренду офисов. Одно можно сказать определенно: никто не предсказывает ощутимого роста цен в будущем году, особенно для крупных офисов в деловых центрах высшей категории.

Обратите внимание

Одни более осторожны в прогнозах, говоря о сохранении нынешних ставок с учетом инфляции, другие ожидают падение, и даже значительное – до 30% к концу 2015 года.

Сергей Заставный отмечает, что «лето – не самый лучший период для оценки деловой активности в этой сфере», но предполагает, что, «судя по происходящему, правы скорее те, кто предвещает падение цен на рынке. Хотя сегмента рассматриваемых помещений это коснётся в меньшей мере».

Александр Кулагин уточняет: «Цены на аренду будет прямо пропорциональны динамике экономики и показателю ВВП.

Если санкции против экономики РФ продолжатся и мировая экономика продолжит стагнацию, то неизбежно и падение цен на аренду офисных помещений.

В этом случае цифра до 30% звучит правдоподобно, и чем больше площадь офиса и выше премиальность, тем больше процент падения. Возможно в этих условиях хорошо продуманные коворкинговые пространства и не упадут в цене».

 

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-malenkogo-ofisa-v-moskve-spros-ne-snizhaetsja-tseny-ne-rastut-217947/

Упадок на рынке коммерческой недвижимости в России

Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет.

По наблюдениям аналитиков, из независимого агентства, за последний год, цены упали на шокирующие 40% и это, по мнению многих, не предел.

Вполне возможно, дальнейшее падение цен, ещё на несколько десятков процентов.

Данную неутешительную тенденцию, подтверждают и общие покупки, на данном сегменте рынка, в России. Они крайне малы.

В течении последних 6 месяцев, было продано недвижимости меньше, чем даже в после кризисный 2009 год, примерно на 700 миллионов долларов.

Если посчитать в годовом исчислении, это получится, примерно полтора миллиарда долларов.

В докризисные годы, например, годовой объём составлял, более 7 миллиардов долларов!

Мы видим, насколько стагнировал рынок и улучшений, по мнению многих, ждать в ближайшее время, особо не стоит. Почему? Ответ прост.

Цены на нефть продолжают своё падение и снятие санкций с Ирана, который выйдет на мировой рынок со своей нефтью, ещё более снизит её стоимость.

Россия всё также, находится в состоянии санкций, со стороны других государств Евросоюза и США.

Важно

Она и сама, дает санкции в ответ. Такие обмены санкциями, абсолютно не способствуют, установлению роста цен, на коммерческую недвижимость.

Одним из главных факторов обрушения цен, является катастрофичное увеличение курса доллара к рублю.

Не секрет, что многие договора между арендодателем и арендатором, были привязаны именно к американской валюте.

И скачок в цене в два раза, привёл к массовым попыткам пересмотра отношений.

Не все арендодатели были согласны менять условия, что внесло нервозность между ними и арендаторами.

Огромное количество бизнесменов, не смогло потянуть новые рублёвые ставки и просто, либо закрыли бизнес, либо переехали в более дешёвые помещения.

Многие уходили, к более сговорчивым конкурентам.

После этого, арендодатели стали намного сговорчивее.

А многие и попросту, захотели продать свои объекты недвижимости.

Когда спрос намного превышает предложение, цена всегда пойдёт вниз.

Это тоже, один из факторов, кризисного снижения цен на коммерческую недвижимость.

Тем не менее, не все разделяют пессимизм, по поводу дальнейшего ухудшения климата, на рынке коммерческой недвижимости.

Например, устойчивый рост, сейчас происходит в сегменте складской недвижимости.

Для тех, кто не боится инвестировать, сейчас, может быть такой момент, что инвестиция в коммерческую недвижимость, на ценовом дне, может принести приличные деньги, с ростом цен в будущем.

2015-04-14Упадок на рынке коммерческой недвижимости в России Reviewed by roolganiko on Апр 14. Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет. По наблюдениям ана Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет. По наблюдениям ана Rating: 0

Источник: http://nedvicon.ru/news/kommer-nedvizhi.html

Аренда коммерческой недвижимости — слабые стороны рынка

Любой коммерсант, чья деятельность связана с производством ТНП или продажей его со склада, с розничной торговлей или оказанием услуг населению, рано или поздно сталкивается с проблемой аренды помещения для организации своего бизнеса, либо его расширения. Почему этот спрос обозначен термином «проблема»? Достаточно назвать единственную проблемную сторону рынка аренды коммерческой недвижимости – дефицит качественного предложения.

Именно с этим и сталкивается предприниматель, когда начинает проявлять немалые усилия для поиска нужного решения, а в результате приходит к пониманию, что большинство предложений — реальный «отстой». Нужное помещение, на все 100% удовлетворяющие потребительским запросам, вовсе не так просто найти в свободном рынке.

Качественные помещения, сдающиеся в аренду, как правило, уже заняты арендаторами, которые сидят в них долго и плотно. И вытеснить их с конкретного помещения удается лишь тем предпринимателям, чьи прибыли от бизнеса позволяют нести более серьезную ношу арендных ставок.

Совет

Опять же, тут необходим подход к собственнику помещения, которого не так просто убедить в серьезности своих намерений, толкая его на некий конфликт с существующим арендатором, которого надо выселить.

Не надо далеко ходить, достаточно вспомнить, как развивался рынок мини-маркетов 5-6 лет назад, занимаемых игровыми автоматами, уверенно и нагло вытесняющих любую торговлю — «бытовую химию», магазины «цветы», мелкоформатные точки продуктов питания и прочие сферы обслуживания населения, чьи прибыли не могли конкурировать с доходами игрового бизнеса. Дело прошлого, но и в настоящем времени существуют подобные натиски и набеги на собственников высоколиквидных и знаковых помещений, переговоры с которыми задевают прежде всего интересы присутствующих в помещениях арендаторов. Увы — кто сильнее (набит деньгами), тот и прав — аксиома, не подвергаемая сомнениям последние сотни лет.

Имея определенный опыт работы на рынке аренды коммерческой недвижимости, могу однозначно сделать вывод: очень мало помещений, идеально удовлетворяющих заявленным требованиям со стороны арендатора.

Читайте также:  5 приемов, чтобы превратить стресс в источник энергии

Будучи в поиске не один месяц, потенциальный арендатор, строящий себе иллюзию об аренде идеальной площади для своего бизнеса, далее падает так низко в своих требованиях к ней, что в результате снимает в аренду то помещение, которое и близко нельзя поставить с представляемым им в своих мыслях и нарисованном образе.

Хуже того — те магазины, офисы, склады и цеха, которые были ему предложены и им же отвергнуты в начальной стадии поиска, выглядели намного выигрышней на фоне того, на чем он в результате остановил выбор.

Здесь свою роль играют и сроки, определяемые «отцами» компании, сидящих в Москве или ином регионе, и сезонность бизнеса, когда наступает пресловутое «если не сейчас, то тогда уж через год», либо снижение требований к заявленному к аренде помещению происходит настолько медленно, что не остается смысла дальше вкладывать свои силы в работу с таким арендатором. Он просто забывается. Ничто так не ценно, как время.

Аренда помещения на первом этаже с отдельным входом.

На первый взгляд, снять в аренду магазин или офис продаж достаточно просто.

Он должен отвечать стандартным требованиям: максимально просторный торговый зал, наличие качественной отделки, обеспеченность современной коммуникативной инфраструктурой, без которых деятельность магазина невозможна – пожарная и охранная сигнализация, согласованные с органами виды деятельности, телефония и интернет. Но ведь такими характеристиками обладает едва ли не каждое помещение, готовое вселить в себя магазин или офис услуг.

В нынешней ситуации, когда рынок диктует новые требования к ведению бизнеса, а однопрофильные компании только и следят за конкурентами, открывающими новые филиалы, нужны особые условия для владения и удержания занятой ниши потребительского рынка — расположение торгового помещения не только на «красной линии», но и наличие высокого пешеходного трафика, близость остановки общественного транспорта, расположение офиса или магазина в районе с населением, чей уровень жизни выше среднего, и прочие прелести достойного торгового помещения. Если вблизи расположился торговый центр, это также является солидным преимуществом, ибо именно торговые центры привлеают наибольшее число посетителей.

Сложившиеся деловые кварталы, в которых сосредоточены известные торговые бренды, пользуются особым спросом среди арендаторов. Даже цена аренды одного квадратного метра, сопоставимого с ценами на главных улицах города, не пугают арендаторов, ибо именно высокие показатели «человека в час» являются определяющим фактором для открытия филиала или головного офиса в данном месте.

Обратите внимание

Торговые помещения в знаковых местах, если и имеют честь освобождаться от арендаторов, пустотой не страдают, а находят следующего достаточно быстро, т.к. спрос на подобные помещения сильно превышает предложения. И, если сказать одному из потенциальных арендаторов, что «на подобный объект аренды существует очередь», это не будет лукавством, ибо так оно часто и случается.

А будучи риэлтором и имея эксклюзивные отношения с собственником ликвидного торгового помещения (иначе — управление объектом), можно считать себя вообще королем ситуации и предоставить арендатору возможность под диктовку записывать условия, которые сам и определяешь.

Аренда производственно-складского помещения.

Данный сегмент рынка также не изобилует качественными предложениями.

В основном, в рынке представлены бывшие цеха и склады крупных заводов и предприятий, часть которых в свое время ушла с молотка в частные руки.

Малую толику рынка занимают вновь возведенные складские и производственные помещения, часть которых оказалась излишней для личного бизнеса собственника и выставлена на обзор арендатору.

Строительство цехов, с целью сдачи в аренду, воспринимается инвестором вполне адекватно с точки зрения невыгодной экономики – куда проще купить несколько квартир на первом этаже, переведя их в нежилое или приобрести сеть готовых помещений и с первого дня вложения получать ренту. Зачем связываться с глобальным строительством, которое начинается с освоения земельного участка (покупка, инвест-контракт), подвода инженерной инфраструктуры (коммуникаций), заказа дорогостоящего проекта, и непосредственно реализации этого проекта в жизнь. Сумма немалая, а тот, кто ей обладает, находит другие способы наращивания капитала, не считая арендный бизнес сверхприбыльным. Поэтому и остается арендатору вести поиск помещения промышленного характера в более жестких условиях, нежели подбор офиса или магазина.

В обозначенном сегменте аренды коммерческих помещений можно вообще забыть об идеальных условиях, которые отражаются в техническом задании при заявке на поиск таких помещений. Обычно все начинается с перестройки и перепланировки цеха под конкретный вид производства, чуть меньше это касается складов, ибо приспособить хранение ТНП или оптовую продажу со склада несколько проще.

Важно

Офисная недвижимость является одним из самых популярных типов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду. С другой стороны, времена кризисных ситуаций в стране особо ударили именно по этому сегменту, освободив колоссальное количество офисных помещений и уронив арендные ставки на них. Тем не менее, любое малое начинание дела, с претензией на статус «фирма», стартует именно с офиса.

Рейтинг
( Пока оценок нет )