Аренда офисов класса а: почему падают спрос и цены

Аренда офисов класса А: почему падают спрос и цены

Фото: Assets.inhabitat

Аренда офисов класса А в последний год значительно уменьшилась.

Доля свободных площадей в офисах класса А достигла максимального уровня за всю историю московского офисного рынка – демонстрируя рост на протяжении трех кварталов текущего года, этот показатель достиг отметки  25,7% (+6,7 п. п. с начала года).

С учетом объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2014 г. доля вакантных площадей класса А может превысить уровень 30%, прогнозируют эксперты. При этом в офисах класса В аналогичный показатель равен 13,7% ( +2,2 п.п с начала года).

С начала года объем поглощения офисных площадей составил около  430 тыс. кв. м, что почти на  45% ниже прошлогоднего показателя. Тем не менее, активность на рынке офисной недвижимости сохраняется, отмечают эксперты.

Обратите внимание

В значительной степени она связана с желанием компаний оптимизировать затраты на аренду, пересмотреть существующие коммерческие условия в условиях новых реалий рынка.

При этом, в условиях негативной динамики макроэкономических показателей и высокой степени неопределенности ряд компаний рассматривает возможность покупки офисного помещения для собственного размещения. В свою очередь на рынок выходит все больше объектов, собственники которых готовы продавать офисные площади. 

  •  Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

На протяжении 9 месяцев 2014 г. запрашиваемые ставки аренды офиса класса А и В демонстрировали понижательную динамику.

Собственники объектов, желая максимально сократить уровень вакантных площадей, пересматривают коммерческие условия и предлагают более привлекательные условия аренды. В офисах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды снизилась на 10% с начала года и составила $722 кв.

м/год. Снижение средневзвешенного показателя также обусловлено вводом в эксплуатацию ряда крупных удаленных от центра офисных комплексов.

В свою очередь запрашиваемая ставка на офисные площади класса В снизилась до $444 кв. м/год, что на 8% ниже значения показателя начала года.

Однако стоит отметить, что в течение квартала средневзвешенная ставка аренды изменилась незначительно (менее 3%), что объясняется изменением структуры предложения – в то время как спросом пользовались офисные площади, предлагаемые по невысокой арендной ставке, в течение III квартала на рынке освобождались более дорогие помещения. 

Справка

KnightFrank— международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости.

На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 335 офисов в 52 странах мира.

Более 12 500 сотрудников компании ежегодно сопровождают сделки с объектами недвижимости общей стоимостью свыше $817 млрд, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России и Украины.

Источник: https://www.gd.ru/articles/3603-arenda-ofisa-klassa-a

Дешевые метры

Снижение арендных ставок на торговые площади объясняется фундаментальными факторами и будет продолжаться

Наша компания, несмотря на «кризис», продолжает открывать магазины. Мы проводим переговоры с торговыми центрами по всей стране, выступая в роли арендатора.

Кроме того, как член правления НАСТ (Национальная ассоциация сетевой торговли) и руководитель проекта «Рейтинг торговых центров», я много общаюсь со своими коллегами, руководителями розничных компаний.

Важно

За годы работы возникло понимание многих закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости.

Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Владельцы и управляющие торговых центров уверены в их росте. Арендаторы, наоборот, считают даже текущие ставки аренды торговых площадей завышенными. Колоссальный разрыв в понимании ситуации не оставляет места для трезвых оценок.

Так как существенное количество торговых центров строится в кредит или находится в ипотеке, то трезвый взгляд на ситуацию нужен и банкирам. Ведь требовать от девелопера сдачи площадей по указанным в бизнес-плане ставкам — безумие, приводящее к простою площадей.

Посмотрим на факторы, влияющие на ставки аренды торговой недвижимости.

Естественное падение

При переговорах с управляющими компаниями торговых центров я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».

Конечно, представители торговых центров лукавят. Ведь ставки в большинстве торговых центров выражены не только в фиксированной плате, но и в плате с оборота. И при росте продаж пропорционально растут и платежи девелоперам, собственникам недвижимости. То есть ставка — тот минимум, который собственник недвижимости получает всегда.

Вспомним азбучную истину: любая цена определяется соотношением спроса и предложения. Чем меньше спрос на помещения со стороны арендаторов — тем ниже цена. Чем больше предложение со стороны ТЦ и собственников street retail — тем ниже цена. И наоборот.

Вторая азбучная истина, о которой почему-то не любят вспоминать: со временем — по мере заполнения пустых рыночных ниш — доходность почти всех секторов реальной экономики падает. Это касается и ретейла, и девелопмента. Нормальная, хорошая доходность остается только у инновационного бизнеса.

Обычно по мере насыщения рынка падают и кредитные ставки, что делает возможным реализацию тех проектов, которые были экономически неэффективны при дорогих кредитах. Маржа всей цепочки торговли — от производителя до розничного покупателя — неуклонно сокращается, из века в век, каждое десятилетие.

Всего два-три века назад наценка 1000–2000% на товары из Азии была нормой.

Совет

Рынок консолидируется. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков. Где-то их в итоге будет пять—десять на страну, а в каких-то останется один-два.

Сколько у нас реально игроков сектора «спортивный супермаркет»? Кроме «Спортмастера», все остальные снижают количество магазинов или уходят с рынка.

Были магазины «Дельта-спорт» — нет на рынке, «Высшая лига» сокращает количество магазинов, «Интерспорт» выставлен на продажу.

В какой-то момент в России было более 100 сетей по продаже сотовых телефонов. В итоге остались две крупные и еще несколько игроков поменьше — остальные ушли с рынка. Идет активная консолидация продуктового рынка, количество сетей сократилось в разы. Продолжается активная консолидация аптечных сетей (вспомним слияние «36.6» и AVE).

За последние два года в результате разорения рынок аренды покинули множество игроков, если раньше помещение можно было предложить десяти компаниям — то сейчас на помещение в концептуальном ТЦ может быть единственный претендент.

Цена открытия

Многие сети, якорные арендаторы ТЦ, уже открыли по стране много магазинов. Иногда даже больше, чем надо. При расчете открытия они учитывают не только выручку в новом магазине, но и отток от действующих торговых точек. Многие города в таких компаниях уже «закрыты» для развития. Они уже не предъявляют спрос на помещения.

Есть разница в ставках, при которых арендатор не уйдет (не закроет магазин) и при которых другой, новый арендатор будет готов инвестировать. Для уже работающего арендатора важно не иметь текущего убытка, а новому арендатору нужно доказать инвесторам срок окупаемости с учетом существенных расходов на открытие нового магазина.

Действующий арендатор при решении о продолжении работы магазина не учитывает уже сделанные расходы на отделку и открытие магазина. Это безвозвратные инвестиции. Если магазин на высоких ставках будет давать операционный доход — то магазин не закроют. Но новый магазин на таких ставках не откроют.

Обратите внимание

Каждый новый торговый центр, открывающийся в любом регионе, «откусывает» долю у остальных. Даже в Москве открытие новых больших ТЦ повлияло на проходимость торговых площадок города.

Снижение проходимости ТЦ на 10% приводит к сопоставимому падению продаж. В экономике арендатора это должно компенсироваться не 10%, как можно подумать, а минимум 20% скидкой по арендной плате.

В экономике разных арендаторов арендная плата, расходы на товарное наполнение, на оплату труда, амортизация расходов на открытие магазина занимают разные доли в выручке. Но важно, что они почти не зависят от выручки. При ее падении доля этих расходов растет и «съедает» весь доход.

Поэтому для сохранения рентабельности будущего магазина единственное, что можно изменить, это ставка аренды. Без существенного понижения ставки аренды открытие нового магазина не получается экономически целесообразным.

Именно поэтому при некоторых прогнозах продаж магазины невыгодно открывать даже при нулевой арендной ставке. И именно поэтому многие сети существенно замедлили развитие.

Виртуальные метры

Влияет на падение продаж арендаторов (а значит, на ставки аренды) и уход продаж в интернет — как на сайты ретейлеров и иных российских продавцов товара, так и в трансграничную беспошлинную торговлю.

Магазин все больше превращается не в место продажи, а в место знакомства с товаром и торговой маркой. А продажа после этого совершается уже в интернете, отгрузка со склада происходит напрямую клиенту.

Точек знакомства с маркой нужно меньше, чем мест продажи, — и в итоге спрос на торговые площади падает из-за ухода продаж в интернет.

Важно

В среднем у российских компаний на долю интернет-продаж приходится 2–4% от выручки, а в Европе эта доля уже выросла до 10% и продолжает расти. Значит, и этот фактор давит на ставки аренды вниз. И давит серьезно! Ретейлеры стали активно инвестировать в развитие своих интернет-магазинов, а не в новые торговые точки.

Кажется, что трансграничная беспошлинная торговля не влияет на спрос ретейла на площади. Но и это не так! Уже 2% розничного товарооборота россиян приходится на такие покупки, а это значит, что из карманов девелоперов «вынули» не меньше 5% выручки от аренды.

Новостройки по новым правилам

Ну а что с предложением? Будут ли в такой ситуации строиться новые торговые комплексы? Кажущийся очевидным ответ: «Нет, не будут» — неверный. Ведь в Европе ставки аренды в большинстве стран намного ниже, чем в России, но новые ТЦ все равно строят.

Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при таких низких ставках аренды, должны снизиться расходы и издержки девелопера. Наиболее существенные части себестоимости строительства нового торгового объекта — это стоимость земли и стоимость банковского кредита. И то и другое будет снижаться.

Цена, как всем известно, это соотношение спроса и предложения. И земля, и банковские услуги — такой же товар, как и все остальное. И сроки возврата инвестиций — плановые, расчетные — тоже вырастут. Если до кризиса нормальным сроком возврата инвестиций считалось пять—восемь лет, то теперь будет обсуждаться 10–15 лет.

 Тех, кто обладает доступом к длинным деньгам, такие сроки устроят. В первую очередь это иностранные компании.

Многие крупные компании — арендаторы торговой недвижимости — уже несколько лет заключают длинные договоры аренды с предположением, что ставки упадут, и согласовывают индексацию аренды на уровне 0.7 или 0.8 от ИПЦ (индекс потребительских цен). Они уверены в снижении ставок и не готовы переплачивать.

Таким образом, если все проанализировать, единственный вывод, который можно сделать, — цены на аренду торговых площадей упали и, по-видимому, упадут еще.

Признать очевидное

По данным исследования Knight Frank, за пять лет средние цены в торговой недвижимости сегмента street retail в Москве упали в пять раз в долларах и в два раза — в рублях.

Совет

Интересно, что среди названных причин — изменение правил парковки (запреты на парковку и платная парковка), рост предложения торговых площадей на первых этажах построенных офисов.

Однако вывода о том, что падение цен в целом носит естественный характер, в исследовании почему-то нет. Но на пешеходном Арбате не менялись правила парковки, а цена аренды упала и тут, и примерно на такую же величину.

Значит, дело не в парковке, а в имеющейся тенденции к снижению цен. И дело не только в кризисных годах. Падение цен началось раньше!

Любопытно, что в каждой стране падение цен на аренду недвижимости становится шоком для девелоперов и банкиров. Но ведь можно изучить опыт других стран, например Восточной Европы. Они уже это все прошли. Был дефицит и высокие цены — теперь предложение избыточно и цены низкие.

Сохранятся ли где-то высокие цены аренды торговых площадей? Да, но это будет только в единичных, супертоповых ТЦ, сочетающих отличное место, продуманную архитектуру, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее в себя существенные затраты на продвижение торгового центра.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник: https://www.rbc.ru/opinions/business/30/06/2016/5775198d9a794770e0cb4f4a

Снизятся ли цены на аренду коммерческой недвижимости

Основным сегментом рынка коммерческой недвижимости являются офисные помещения и магазины. По итогам прошлого года, данная категория стала главной «жертвой» кризиса. При этом рост количества невостребованных объектов и снижение цен вообще не влияет на строительную активность. К сожалению, офисная недвижимость до сих пор погружается в рецессию.

В прошлом году рынок офисной недвижимости довольно серьезно просел. Так, в 2014 году спрос превышал предложение, торговые и бизнес-центры были полностью переполнены и вакантными оставались 2-3 % площадей. Вторая половина 2015 года отличилась резким скачком доллара, углублением кризиса, падением оборотов торговли и закрытием множества магазинов и фирм.

В 2016 году не только новые торговые центры пустуют, но и «раскрученные». К примеру, центр «Алфавит», сданный в 2014 году, был заполнен к середине 2015 всего на 60 %, комплекс «Мозаика» — на 26 %. Объекты, открывшиеся в конце 2015 года, вообще не пользуются спросом и заняты максимум на 20-25 %.

Обратите внимание

Причины проседания рынка коммерческой недвижимости

Существует целый ряд причин, почему мы наблюдаем падение спроса и цен на сегмент коммерческой недвижимости:

  • Снижение покупательной способности и, соответственно, товарооборота. Согласно официальной статистике, доходы населения упали на десять процентов. Как сообщает Росстат, инфляция в стране за 2015 год составила 12,9 %. При этом цены на продукты выросли на 14 %, на медикаменты – на 22,8 %. Безусловно, покупатели не перестали ходить в магазины, но средний чек сильно снизился. Не пострадали от кризиса только те сегменты, которые предлагали потребителями продукцию первой необходимости, в том числе супермаркеты. А вот магазины одежды и ювелирных изделий начали массово закрываться.
  • Строительство большого количества новых торговых площадей. Рынок первичной торговой недвижимости за 2014-2015 год увеличился на более чем 550-580 квадратных метров, прирост составил 12 процентов. Среди самых крупных комплексов – пятиэтажный МФК «Кунцево Плаза» общей площадью 245 000 кв.м., построенный на месте бывшего «Рамстор»; четырехэтажный «Columbus» общей площадью 277 000 кв.м.; «Mari» общей площадью 135 кв.м. Это и стало причиной «перенасыщения», с которым столкнулись застройщики. Кстати, «Кунцево Плаза», в отличие от других ТЦ, практически сразу заполнился магазинами и развлекательными центрами, так как МФК строился вместо популярного торгового комплекса. И это несмотря на то, что после печальных событий в Турции некоторые российские компании решили отказаться сотрудничать с «Кунцево Плаза».
  • Магазины розничной торговли столкнулись с еще одной проблемой – резким скачком доллара. Их расходы на закупку продукции повысились, а покупательская способность, при этом, снизилась. Как результат – пришлось либо «сжимать» квадратные метры (снимать меньшие помещения), либо в корне пересматривать договора. В большинстве торговых центрах, которые работали в иностранной валюте, «заморозили» цены. Некоторые компании перешли на рубль. И, конечно же, арендаторам, чтобы те не уходили, начали массово предлагать скидки. Малая часть ТЦ согласилась брать процент с оборота.

Хуже всего сегодня «молодым» торговым центрам и офисным зданиям, им нужно привлечь или переманить арендатора с уже «насиженного» места. Сделать это можно в двух случаях: если интересный и крупный проект находится в удобном месте или же при помощи демпинга цен. Бывали случаи, когда предоставлялась скидка до 80 % или же вообще арендная плата не взималась первые 2-3 месяца.

Офисная недвижимость чувствует себя еще хуже. В целом на сегодняшний день невостребованными остаются более трех миллионов квадратных метров, сред которых четверть – офисы класса А.

Это категория считается самой престижной, коммуникации и отделка в помещении выполнены на высшем уровне. Такие объекты арендуют для офисов представительского класса. Находятся помещения в домах, построенных не позднее 1999 года.

Офисы класса В (эконом-класса) заполнены на 83 %.

Читайте также:  Можно ли применять бсо и не устанавливать онлайн-кассу при оказании услуг скоростной автомойки?

Среди основных причин, почему так происходит, можно выделить следующие:

  • Уход иностранных компаний, которым по причине санкций и проблем с экономикой пришлось закрыть офисы и вернуться на родину. Тем, кому удается держаться на плаву, приходиться сокращать штат и, как следствие, им нет нужды занимать большие площади.
  • Большое количество новостроек. Как и в случае с торговыми центрами, девелоперы «перестарались». Построив более 600 тысяч квадратных метров в прошлом году, им едва ли удалось реализовать половину. Самым проигрышным в этом плане вариантом был Сити. В среднем там занято около 60-70 % квадратных метров. Но строительство новых объектов до сих пор продолжается, как результат – количество простоя в 2017 году увеличится.

Все это повлияло на стоимость офисной недвижимости. Как заявляют специалисты, цена на квадратный метр упала на 14-17 %. И это не предел. Если раньше было сложно найти «вкусные» предложения по 30-35 тыс. руб. / м. кв., то сейчас офисные помещения сдаются и по 20-25 тыс. руб. / кв. м.

«Ранее сдать подобные объекты удавалось максимум за 9 месяцев, сейчас офисы простаивают и по 3-4 года. Около 550 тыс. кв. м остаются невостребованными более года.

При этом все договора сейчас полностью пересматриваются, потенциальным арендаторам делаются скидки, перерасчеты, сами помещения ремонтируются и улучшаются» – уточняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Несмотря на все вышесказанное, Москва до сих пор входит в десятку мировых городов по стоимости офисных помещений. Средняя цена на квадратный метр составляет 1130 долларов в год. Естественно, все зависит от местоположения здания, наличия коммуникаций, «раскрученности» застройщика и т.п. моментов. Офисы категории А-класса можно снять и за 800-900 долларов за квадратный метр в год.

Кстати, многие компании уже давно перешли на рублевые ставки. Некоторые успели «словить удачу за хвост» и сделали это до кризиса, когда квадратный метр стоил в перерасчете 19-20 тыс. в год. Офисы В-класса стоят от 13 тысяч рублей за кв. м в год и выше.

В связи с нестабильной экономической обстановкой в стране, мало кто решается на открытие фирм и, соответственно, офисов. Таким образом, арендаторы, как мячики, перескакивают из одного здания в другой.

Поэтому количество вакантных площадей не меняется.

Собственникам приходится не всегда вести честную игру, ведь их задача – не просто удержать клиента, но и переманить потенциального арендатора на свою сторону.

Если говорить о цифрах, то в 2015 году было арендовано более 860 кв. м, что на 18 % больше позапрошлого года. Львиная доля (более 560 тыс. кв. м) – продление и пересмотр договоров. Но специалисты полагают, что в текущем году таких объемов сделок точно не будет.

Важно

Как говорилось выше, офисы класса А заняты всего лишь на 75 %. Связано это не только с высокими ценами на аренду, но и с немаленькими дополнительными расходами на содержание помещений. К слову, такие офисы зачастую арендуют чиновники и транснациональные корпорации.

Покупать или не покупать, вот в чем вопрос

На пике рынка недвижимости частным инвесторам предлагались целые этажи и блоки, а не только отдельные комнаты. Те, в свою очередь, с радостью вкладывали деньги в офисную недвижимость.

Сейчас же ситуация обстоит иначе: снять помещение гораздо выгоднее, чем приобрести его. Если магазины еще более-менее окупаемы и их доходность составляет 15-18 %, то вернуть деньги, вложенные в офисы, можно минимум за 5-6 лет.

На плаву держатся склады, приносящие до 10 % прибыли.

Как заявляют специалисты, инвестировать в коммерческую недвижимость решаются только те, кому нечего терять. Нехватка финансов и низкая окупаемость – два ключевых момента, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели. И если в столице все еще совершаются сделки, то в регионах произошел полный застой.

Возможно, у инвестора и есть желание приобрести офис или склад, но процентная ставка по кредиту оказывается непомерно высокой. Займы на 2-3 года выдаются под 18-20 % годовых. Цена квадратного метра на сегодняшний день колеблется в пределах 70-100 тысяч рублей.

Если бизнес-центр находится недалеко от метро или в месте с большой проходимостью, стоимость м.кв. достигает 140-180 тыс. руб. Ниже данной отметки девелоперы и собственники опускаться не планируют.

Максимум, на что следует рассчитывать – акции и скидки, которые иногда для привлечения потенциальных клиентов проводят крупные компании.

Выгоднее всего открывать офисы на первых этажах новостроек. Доходность в таком случае будет на 5-10 % выше за счет высокой проходимости. Но понадобится вложить деньги в ремонт, коммуникации, оборудование и т.д.

При этом должна быть возможность оборудовать дополнительный выход. К сожалению, более 80 таких площадей простаивает по причине того, что нежилое помещение находится в «неудачном» доме или районе.

Доля вакантных мест с каждым месяцев увеличивается.

Большинство построенных и сданных в 2016 году в эксплуатацию бизнес-центов относятся к категории В.

Совет

В пределах Третьего транспортного кольца было введено в эксплуатацию более 65 % площадей, что составляет около 100 кв. м. В зоне МКАД – 35 % (больше 50 тыс. кв. м).

Введение в эксплуатацию ряд новостроек перенесено на вторую половину текущего года. По подсчетам аналитиков, стоит ожидать еще 470 тыс. кв.м.

Какие требования предъявляются к помещениям:

— они должны быть расположены в современных зданиях, в районах с высокой проходимостью или плотностью населения (если речь идет о спальных районах);

— объект должен находиться максимум в 15 минутах от метро;

— планировка помещения должна быть «удобной», чтобы арендатор мог менять ее под себя;

— отдельный вход и свободный доступ в офис;

— наличие рядом развитой инфраструктуры.

Реклама – двигатель прогресса

Скидки скидками, а без маркетинга в сфере офисной недвижимости не обойтись. Еще 5-8 лет назад демпинг цен имел смысл, так как стоимость квадратных метров из-за нехватки площадей была завышена. Сейчас же ставки полностью обоснованы.

Поэтому, чтобы не работать себе в убыток, арендодатели решили предлагать некие «плюшки» потенциальным клиентам. Самыми популярными бонусами являются качественный интернет, хороший ремонт, пропускная система, трансфер до метро и т.д.

Некоторые компании пошли дальше и оплачивают переезд в офисное здание клиенту, если тот арендует у них помещение.

«Большинство офисных центров представляют собой небольшой жилой квартал. Здесь вам и супермаркет для персонала, и кафе с ресторанами, и бесплатная парковка, и химчистка. На такие меры идут арендодатели, чтобы оставаться на плаву» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Источник: https://move.ru/articles/snizyatsya_li_ceny_na_arendu_kommercheskoy_nedvizhimosti/

Аренда маленького офиса в Москве: спрос не снижается, цены не растут

Самые современные, престижные и респектабельные деловые центры класса А в лучших районах Москвы, которые всегда ориентировались на крупных и успешных арендаторов, в последние годы начали предлагать в аренду небольшие офисы размером 8-15 кв. м или даже рабочее место площадью 2-5 кв. м с одним столом.

«Лучше меньше, да лучше» – такой выбор делают некоторые начинающие предприниматели, для которых расположение, уровень сервиса и класса здания важны для успешного начала. Есть и те, кто выбирает самое дешевое для разумного и экономного стартапа.

Что сегодня происходит в сегменте аренды маленьких офисов?

Александр Кулагин: «Коворкинг перспективен на российском рынке и сейчас набирает обороты, поскольку (а) позволяет сократить расходы, что стало задачей №1 в фазе кризиса и (б) создает рабочую атмосферу, что важно для отвлекающихся стартаперов при многозадачности.

Но если для последних скорее речь идет об открытых пространствах среди себе подобных, создавая соревновательную составляющую, то для стартовавших или спиноффовых бизнесов — кабинетно-офисная нарезка с общим ресепшеном, переговорными, кухней, с решенными эксплуатационными задачами в виде уборки, охраны, коммуникационных сетей и компьютерной периферии».

Взгляд в 2015-й

Аналитики и специалисты по коммерческой недвижимости высказывают разные точки зрения по поводу будущих цен на аренду офисов. Одно можно сказать определенно: никто не предсказывает ощутимого роста цен в будущем году, особенно для крупных офисов в деловых центрах высшей категории.

Обратите внимание

Одни более осторожны в прогнозах, говоря о сохранении нынешних ставок с учетом инфляции, другие ожидают падение, и даже значительное – до 30% к концу 2015 года.

Сергей Заставный отмечает, что «лето – не самый лучший период для оценки деловой активности в этой сфере», но предполагает, что, «судя по происходящему, правы скорее те, кто предвещает падение цен на рынке. Хотя сегмента рассматриваемых помещений это коснётся в меньшей мере».

Александр Кулагин уточняет: «Цены на аренду будет прямо пропорциональны динамике экономики и показателю ВВП.

Если санкции против экономики РФ продолжатся и мировая экономика продолжит стагнацию, то неизбежно и падение цен на аренду офисных помещений.

В этом случае цифра до 30% звучит правдоподобно, и чем больше площадь офиса и выше премиальность, тем больше процент падения. Возможно в этих условиях хорошо продуманные коворкинговые пространства и не упадут в цене».

 

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-malenkogo-ofisa-v-moskve-spros-ne-snizhaetsja-tseny-ne-rastut-217947/

Упадок на рынке коммерческой недвижимости в России

Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет.

По наблюдениям аналитиков, из независимого агентства, за последний год, цены упали на шокирующие 40% и это, по мнению многих, не предел.

Вполне возможно, дальнейшее падение цен, ещё на несколько десятков процентов.

Данную неутешительную тенденцию, подтверждают и общие покупки, на данном сегменте рынка, в России. Они крайне малы.

В течении последних 6 месяцев, было продано недвижимости меньше, чем даже в после кризисный 2009 год, примерно на 700 миллионов долларов.

Если посчитать в годовом исчислении, это получится, примерно полтора миллиарда долларов.

В докризисные годы, например, годовой объём составлял, более 7 миллиардов долларов!

Мы видим, насколько стагнировал рынок и улучшений, по мнению многих, ждать в ближайшее время, особо не стоит. Почему? Ответ прост.

Цены на нефть продолжают своё падение и снятие санкций с Ирана, который выйдет на мировой рынок со своей нефтью, ещё более снизит её стоимость.

Россия всё также, находится в состоянии санкций, со стороны других государств Евросоюза и США.

Важно

Она и сама, дает санкции в ответ. Такие обмены санкциями, абсолютно не способствуют, установлению роста цен, на коммерческую недвижимость.

Одним из главных факторов обрушения цен, является катастрофичное увеличение курса доллара к рублю.

Не секрет, что многие договора между арендодателем и арендатором, были привязаны именно к американской валюте.

И скачок в цене в два раза, привёл к массовым попыткам пересмотра отношений.

Не все арендодатели были согласны менять условия, что внесло нервозность между ними и арендаторами.

Огромное количество бизнесменов, не смогло потянуть новые рублёвые ставки и просто, либо закрыли бизнес, либо переехали в более дешёвые помещения.

Многие уходили, к более сговорчивым конкурентам.

После этого, арендодатели стали намного сговорчивее.

А многие и попросту, захотели продать свои объекты недвижимости.

Когда спрос намного превышает предложение, цена всегда пойдёт вниз.

Это тоже, один из факторов, кризисного снижения цен на коммерческую недвижимость.

Тем не менее, не все разделяют пессимизм, по поводу дальнейшего ухудшения климата, на рынке коммерческой недвижимости.

Например, устойчивый рост, сейчас происходит в сегменте складской недвижимости.

Для тех, кто не боится инвестировать, сейчас, может быть такой момент, что инвестиция в коммерческую недвижимость, на ценовом дне, может принести приличные деньги, с ростом цен в будущем.

2015-04-14Упадок на рынке коммерческой недвижимости в России Reviewed by roolganiko on Апр 14. Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет. По наблюдениям ана Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет. По наблюдениям ана Rating: 0

Источник: http://nedvicon.ru/news/kommer-nedvizhi.html

Аренда коммерческой недвижимости — слабые стороны рынка

Любой коммерсант, чья деятельность связана с производством ТНП или продажей его со склада, с розничной торговлей или оказанием услуг населению, рано или поздно сталкивается с проблемой аренды помещения для организации своего бизнеса, либо его расширения. Почему этот спрос обозначен термином «проблема»? Достаточно назвать единственную проблемную сторону рынка аренды коммерческой недвижимости – дефицит качественного предложения.

Именно с этим и сталкивается предприниматель, когда начинает проявлять немалые усилия для поиска нужного решения, а в результате приходит к пониманию, что большинство предложений — реальный «отстой». Нужное помещение, на все 100% удовлетворяющие потребительским запросам, вовсе не так просто найти в свободном рынке.

Качественные помещения, сдающиеся в аренду, как правило, уже заняты арендаторами, которые сидят в них долго и плотно. И вытеснить их с конкретного помещения удается лишь тем предпринимателям, чьи прибыли от бизнеса позволяют нести более серьезную ношу арендных ставок.

Совет

Опять же, тут необходим подход к собственнику помещения, которого не так просто убедить в серьезности своих намерений, толкая его на некий конфликт с существующим арендатором, которого надо выселить.

Не надо далеко ходить, достаточно вспомнить, как развивался рынок мини-маркетов 5-6 лет назад, занимаемых игровыми автоматами, уверенно и нагло вытесняющих любую торговлю — «бытовую химию», магазины «цветы», мелкоформатные точки продуктов питания и прочие сферы обслуживания населения, чьи прибыли не могли конкурировать с доходами игрового бизнеса. Дело прошлого, но и в настоящем времени существуют подобные натиски и набеги на собственников высоколиквидных и знаковых помещений, переговоры с которыми задевают прежде всего интересы присутствующих в помещениях арендаторов. Увы — кто сильнее (набит деньгами), тот и прав — аксиома, не подвергаемая сомнениям последние сотни лет.

Имея определенный опыт работы на рынке аренды коммерческой недвижимости, могу однозначно сделать вывод: очень мало помещений, идеально удовлетворяющих заявленным требованиям со стороны арендатора.

Читайте также:  В каком документе при открытии ооо указываются виды деятельности?

Будучи в поиске не один месяц, потенциальный арендатор, строящий себе иллюзию об аренде идеальной площади для своего бизнеса, далее падает так низко в своих требованиях к ней, что в результате снимает в аренду то помещение, которое и близко нельзя поставить с представляемым им в своих мыслях и нарисованном образе.

Хуже того — те магазины, офисы, склады и цеха, которые были ему предложены и им же отвергнуты в начальной стадии поиска, выглядели намного выигрышней на фоне того, на чем он в результате остановил выбор.

Здесь свою роль играют и сроки, определяемые «отцами» компании, сидящих в Москве или ином регионе, и сезонность бизнеса, когда наступает пресловутое «если не сейчас, то тогда уж через год», либо снижение требований к заявленному к аренде помещению происходит настолько медленно, что не остается смысла дальше вкладывать свои силы в работу с таким арендатором. Он просто забывается. Ничто так не ценно, как время.

Аренда помещения на первом этаже с отдельным входом.

На первый взгляд, снять в аренду магазин или офис продаж достаточно просто.

Он должен отвечать стандартным требованиям: максимально просторный торговый зал, наличие качественной отделки, обеспеченность современной коммуникативной инфраструктурой, без которых деятельность магазина невозможна – пожарная и охранная сигнализация, согласованные с органами виды деятельности, телефония и интернет. Но ведь такими характеристиками обладает едва ли не каждое помещение, готовое вселить в себя магазин или офис услуг.

В нынешней ситуации, когда рынок диктует новые требования к ведению бизнеса, а однопрофильные компании только и следят за конкурентами, открывающими новые филиалы, нужны особые условия для владения и удержания занятой ниши потребительского рынка — расположение торгового помещения не только на «красной линии», но и наличие высокого пешеходного трафика, близость остановки общественного транспорта, расположение офиса или магазина в районе с населением, чей уровень жизни выше среднего, и прочие прелести достойного торгового помещения. Если вблизи расположился торговый центр, это также является солидным преимуществом, ибо именно торговые центры привлеают наибольшее число посетителей.

Сложившиеся деловые кварталы, в которых сосредоточены известные торговые бренды, пользуются особым спросом среди арендаторов. Даже цена аренды одного квадратного метра, сопоставимого с ценами на главных улицах города, не пугают арендаторов, ибо именно высокие показатели «человека в час» являются определяющим фактором для открытия филиала или головного офиса в данном месте.

Обратите внимание

Торговые помещения в знаковых местах, если и имеют честь освобождаться от арендаторов, пустотой не страдают, а находят следующего достаточно быстро, т.к. спрос на подобные помещения сильно превышает предложения. И, если сказать одному из потенциальных арендаторов, что «на подобный объект аренды существует очередь», это не будет лукавством, ибо так оно часто и случается.

А будучи риэлтором и имея эксклюзивные отношения с собственником ликвидного торгового помещения (иначе — управление объектом), можно считать себя вообще королем ситуации и предоставить арендатору возможность под диктовку записывать условия, которые сам и определяешь.

Аренда производственно-складского помещения.

Данный сегмент рынка также не изобилует качественными предложениями.

В основном, в рынке представлены бывшие цеха и склады крупных заводов и предприятий, часть которых в свое время ушла с молотка в частные руки.

Малую толику рынка занимают вновь возведенные складские и производственные помещения, часть которых оказалась излишней для личного бизнеса собственника и выставлена на обзор арендатору.

Строительство цехов, с целью сдачи в аренду, воспринимается инвестором вполне адекватно с точки зрения невыгодной экономики – куда проще купить несколько квартир на первом этаже, переведя их в нежилое или приобрести сеть готовых помещений и с первого дня вложения получать ренту. Зачем связываться с глобальным строительством, которое начинается с освоения земельного участка (покупка, инвест-контракт), подвода инженерной инфраструктуры (коммуникаций), заказа дорогостоящего проекта, и непосредственно реализации этого проекта в жизнь. Сумма немалая, а тот, кто ей обладает, находит другие способы наращивания капитала, не считая арендный бизнес сверхприбыльным. Поэтому и остается арендатору вести поиск помещения промышленного характера в более жестких условиях, нежели подбор офиса или магазина.

В обозначенном сегменте аренды коммерческих помещений можно вообще забыть об идеальных условиях, которые отражаются в техническом задании при заявке на поиск таких помещений. Обычно все начинается с перестройки и перепланировки цеха под конкретный вид производства, чуть меньше это касается складов, ибо приспособить хранение ТНП или оптовую продажу со склада несколько проще.

Тем не менее, существует высокий спрос, который, кажется, никогда не будет удовлетворен, на склады, оборудованные такими современными «излишествами», как авторампа, ж/д рампа или тупик, рабочие кран-балки и мостовые краны, система автоматического пожаротушения и прочими атрибутами, создающими более комфортные условия работы.

Все эти излишества, которые в крупных городах нередко являются стандартным оборудованием, для периферии остаются достаточно дорогими и недоступными, особенно для частного владельца производственно-складской базы.

Поэтому, арендатору приходится бороться со своими капризами, загоняя их в дальний угол, довольствуясь имеющимся на рынке производственно-складской и индустриальной недвижимости.

Аренда офисного помещения.

Важно

Офисная недвижимость является одним из самых популярных типов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду. С другой стороны, времена кризисных ситуаций в стране особо ударили именно по этому сегменту, освободив колоссальное количество офисных помещений и уронив арендные ставки на них. Тем не менее, любое малое начинание дела, с претензией на статус «фирма», стартует именно с офиса.

Разброс видов и классов офисных помещений настолько велик, что некоторые офисы можно смело назвать «конторами», другие же — «апартаментами».

Уровень арендаторов, начинающих собственное дело с аренды офиса, бывает очень контрастным, и многие из них закрываются через месяц-два, освобождая эти помещения, что дает повод для более частого появления их в рынке.

Именно мелкие офисы пользуются шквальным спросом среди арендаторов, так как для старта собственного бизнеса не требуется излишнего ума и больших помещений — достаточно иметь кабинет, новую идею и небольшую сумму денег.

Пожалуй, на сегодняшний день офисная недвижимость является одной из представительниц коммерческой недвижимости, снять в аренду которую легче всего — море предложений, изобилующих форматами и метражами площадей.

Да, существует определенный дефицит качественных и недорогих офисов, что подыскивает себе по корпоративным критериям не только экономный арендатор, но и крупная региональная компания, заявляя порой такие требования, когда сразу понимаешь — местный рынок недвижимости им просто чужд и незнаком.

Но, время излечивает и такие болезни — поняв рынок отдельного региона, та же компания уже снижает требования, имея удовольствие «сидеть в аренде» не с видом на Кремль, но хотя бы на сквер, с парковкой не на десять машин, а лишь на три, и пусть этот бизнес-центр не заявленный ею А-класса, а всего-то В с минусом, и лифт только один, но в целом помещение офисного блока по рабочему уютно и клиенты находят его относительно легко…

Ценообразование на рынке аренды коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния экономики страны (а что от неё не зависит?), соответственно и спроса на помещения в такой ситуации.

Совет

Чем стабильней и уверенней чувствует себя потребительское общество, готовое тратить немыслимые средства на излишества жизни, тем уверенней в переговорах ведет себя собственник помещения, чей бизнес связан с извлечением прибыли от сдачи помещения в аренду тем, кто производит и продает эти излишества. Все закономерно и незыблемо. Рынок — он и есть рынок, и отношения его участников всегда шли в ногу со временем, а  взаимозависимость этих участников не вызывает сомнений – нет покупателя, не будет и продавца, и наоборот.

Источник: http://supern52.ru/articles/kommercheskaya-nedvizhimost/arenda-kommercheskojj-nedvizhimosti/

Спрос на аренду жилья стремительно падает

04.02.2015

О снижении интереса к арендному жилью рассказали руководители всех риэлторских агентств, с которыми нам удалось пообщаться (поскольку сделки на этом рынке в подавляющем большинстве случаев осуществляются без госрегистрации, единственная возможность представить его состояние — опросить риэлторов).

В Екатеринбурге игроки говорят о падении количества сделок в январе 2015-го по сравнению с январем 2014-го на 15%, в Тюмени — на 20%, в Челябинске — на треть. Оценки участников рынка схожи. «Спрос на аренду жилья стал снижаться еще в начале прошлого года. Январь не показательный месяц, но, по ощущениям, падение ускоряется».

«На рынке аренды существует два пика. Первый в конце лета, когда поступившая в высшие учебные заведения молодежь начинает искать жилье. Второй — в декабре, но в этот раз его не случилось». Изменения, впрочем, заметны и по объявлениям в интернете.

Некоторые из них висят месяцами, чего раньше практически не наблюдалось, а то, что еще полгода назад стоило 25 тысяч, теперь сдают за 15. Что происходит?

Не соглашайся на рай в шалаше

По словам риэлторов, на состоянии рынка отразилось несколько факторов. Первый — в последние годы часть населения, арендующего жилье, переехала в собственные квартиры.

«Идея о том, что лучше платить ежемесячно банку за свою квартиру, а не “дяде” за чужую, витала в умах арендаторов. Многие из тех, кто принимал решение взять ипотечный кредит, получали его.

Таким образом, количество потенциальных арендаторов постепенно снижалось», — отмечает заместитель председателя совета НП «РГР.Пермский край» Дмитрий Овчинников.

Второй — ухудшение экономической ситуации. «Снижение спроса усугубилось отъездом трудовых мигрантов и снизившейся платежеспособностью населения.

К примеру, если раньше молодые люди уезжали от родителей в арендованные квартиры, то теперь те, кому платить стало тяжело, возвращаются, — комментирует генеральный директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов.

— Я разговаривал с коллегами из Магнитогорска, Южноуральска — во вторых городах ситуация гораздо хуже. Тот же отток трудовых мигрантов из них существеннее и начался он раньше».

Коммерческий директор агентства недвижимости «Находка» (Екатеринбург) Артем Курмачев добавляет: «Население ощущает на себе негативные процессы, происходящие в экономике, и те, кто хотел улучшить жилищные условия за счет арендного жилья, отодвигают решение этого вопроса».

Третья причина — снижение спроса происходит на фоне растущего предложения.

— На рынке появилось большое количество инвестиционных квартир. Как правило, это жилье в новых домах, купленное в ипотеку и сдаваемое в аренду. Если раньше квартир всегда не хватало, то теперь ситуация изменилась.

В конце того года тенденция усилилась не настолько заметно, насколько можно прогнозировать в ближайшем будущем. В конце 2014-го были вдвое-втрое превышены планы продаж застройщиков, люди вкладывали деньги, чтобы избежать влияния инфляции.

Это опять-таки инвестиционные квартиры, которые с большой долей вероятности после достройки будут сдаваться.

Обратите внимание

Плюс не исключено, что из-за уменьшения доходов кто-то не сможет платить ипотеку за жилье, купленное для себя, и оно тоже попадет на рынок аренды, — отмечает руководитель сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева.

В совокупности названные факторы привели к существенному увеличению срока экспозиции и снижению арендных ставок.

 — Арендаторы стали требовательнее, у них появился больший выбор. Это естественно осложняет задачу по сдаче квартиры или комнаты в найм. Собственники понимают, что лучше снизить арендную плату, чем несколько месяцев квартира будет стоять.

Хотя какое-то время назад без особых проблем сдавалось все. Средняя арендная ставка в Екатеринбурге в январе 2015 года по сравнению с январем 2014-го по жилью «эконом» и «комфорт» классов упала на 10 — 15%, — комментирует Артем Курмачев.

Станислав Ахмедзянов говорит о 30-процентном падении арендных ставок в Челябинске: «У меня есть несколько примеров, когда люди сняли однокомнатные квартиры за 7 тыс. рублей в месяц. Такого раньше не было. Сейчас мы очень далеко от того момента, когда утром можно подать объявление, а вечером сдать квартиру. Теперь это возможно только по бросовым ценам».

Если терем с дворцом свободен

Комфортнее всего в текущей ситуации себя чувствуют, безусловно, арендаторы — цены падают, впервые за долгое время у них появилась возможность не только выбирать, но и диктовать условия.

Не секрет, что год-два назад снять жилье было большой проблемой (как из-за количества претендентов, так и из-за многочисленных желающих заработать на них риэлторов).

«А сегодня, если собственник пытается поднять плату, арендатор просто съезжает», — говорит эксперт.

— При снижении платежеспособности населения часть арендаторов, возможно, будет вынуждена изменить существующие условия проживания в сторону более дешевого жилья. Это может привести к «внутренней миграции» на рынке, однако существенного влияния на соотношение сложившегося спроса и предложения не окажет, — прогнозирует Дмитрий Овчинников.

Собственникам — сложнее. Для тех, кому сдача квартиры (оставшейся, например, от родственников) в аренду была дополнительным источником дохода, спасательным кругом в условиях снижения покупательной способности она не станет — повысить арендную плату не получится. Тех, кто инвестировал в жилье, расстроит снизившаяся доходность.

«Я думаю, во многих случаях положить деньги на депозит сейчас выгоднее, чем вкладывать в жилье с целью его сдачи в аренду, но не всегда надежнее. Исключением может стать покупка на первых стадиях строительства.

Это мнение распространяется только на период экономического спада, когда все пройдет привлекательность недвижимости и аренды во всех ее видах вырастет», — объясняет Артем Курмачев.

Не могли не заметить происходящего и игроки. По словам генерального директора компании «Ценный актив» (Пермь) Оксаны Кошуриной, частные риэлторы начали отказываться от этого вида деятельности, компании, чтобы поддержать своих специалистов по аренде, разрешают им заниматься другими видами сделок. «Денег у людей и так немного.

Их и раньше риэлторам не хотели платить, а сейчас? Я недавно пользовался услугами агентов в Москве и сразу понял, почему их так не любят. Поскольку за хорошие годы риэлторы не смогли изменить отношение к себе, сейчас непрофессионалам придется непросто, профессионалы же будут перегружены работой», — итожит Станислав Ахмедзянов.

Читайте также:  Можно ли продавать пиво на вынос и для употребления в магазине или кафе?

Источник: http://www.acexpert.ru/articles/spros-na-arendu-zhilya-stremitelno-padaet.html

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса. Эксперты утверждают, что это происходит по разным причинам, связанным как с внешнеполитическими, так и внутренними финансовыми факторами. Прежде всего, спад в сфере коммерческой аренды объясняется пониженным курсом рубля на мировом валютном рынке.

Марина Голокова. Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса. Эксперты утверждают, что это происходит по разным причинам, связанным как с внешнеполитическими, так и внутренними финансовыми факторами. Прежде всего, спад в сфере коммерческой аренды объясняется пониженным курсом рубля на мировом валютном рынке.

Представители консалтинговых компаний отмечают, что арендные ставки в долларах или условных единицах в связи с изменением рублевого курса отразились удорожанием площадей, отчего и снизился спрос. Такая тенденция коснулась главным образом иностранных собственников офисной недвижимости, складов и торговых центров.

Арендодатели торговой недвижимости почувствовали снижение спроса в прошлом году, и одна из главных причин такой ситуации – прямая связь с валютным курсом, говорит директор отдела аренды финской компании SRV Наташа Борец. На развитие рынка аренды также повлияла банковская кредитная политика.

Торговые отношения

В торгово-развлекательных центрах Петербурга арендные ставки, по данным АРИН, пересматриваются еженедельно. Многие собственники торговых центров знают финансовый оборот своих арендаторов и исходя из этого могут корректировать свою политику. Умные арендодатели, по словам Наташи Борец, принимают решения раньше, чем арендаторы попросят у них скидки.

Аналитики говорят, что серьезный спад происходил с августа 2013 года в сегменте стрит-ретейла.

Однако, на взгляд вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерины Лапиной, рынок оживился, когда весной 2014 года несколько собственников помещений на центральных магистралях пошли на понижение арендных ставок на 25-45%, опустив цену до 5-7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц даже на Невском проспекте.

Важно

Аналитик считает, что кризисные явления идут в плюс представителям общепита и продуктовому ретейлу, рентабельность которого позволяет расходовать на аренду не более 1,5-3 тыс. руб. за квадратный метр.

«После кризиса 2008 года, спровоцировавшего понижение арендных ставок, открылось много ресторанов на Невском проспекте.

В нынешней ситуации мы прогнозируем, что скоро увидим на центральных магистралях города увеличение числа не только ресторанов, но и продуктовых магазинов премиум-класса: «Глобус Гурмэ», «Азбука вкуса», «Лэнд» и другие», — говорит Екатерина Лапина.

Более того, эксперты отмечают, что со стороны предпринимателей, развивающих стрит-ретейл, возрос интерес к покупке объектов недвижимости. Речь идет в большей степени о представителях среднего бизнеса.

Консультанты обращают внимание на то, что объекты недвижимости востребованы не для сдачи в аренду, а именно для собственного развития розничной торговли.

В противном случае, как замечают эксперты, рынок аренды был бы просто перегрет.

Малый же бизнес не может себе позволить приобретение или аренду площадей. Аналитики объясняют это просто: для малого бизнеса объектов на рынке нет. Речь идет о помещениях площадью не более 50 кв. м.

В силу ограниченного предложения больших площадей в центре города продуктовый ретейл рассматривает предложения не только на первых этажах зданий, но совместно с этим и цокольные, и вторые этажи.

Многоуровневые продуктовые магазины распространены в Европе. Для удобства перемещения покупателей арендатор зачастую оснащает помещение эскалатором.

В АРИН полагают, что, вероятно, скоро предстоит наблюдать зарождение такого формата и в Петербурге.

Совет

Между тем продажа торговых помещений, а не целостных объектов тоже вызывает вопросы. Как отмечает заместитель директора Jones Lang LaSalle Владислав Фадеев, никто не будет продавать торговый центр по частям, поскольку таким образом можно разрушить целостность инвестиционного объекта.

«Если и есть примеры продажи зданий по отдельным помещениям, то они касаются старых объектов, среди них, например, торгово-развлекательный комплекс «Вояж» в Выборгском районе, рядом со станцией метро «Озерки», — говорит Владислав Фадеев.

К слову, на форумах в сети Интернет посетители называют этот комплекс «обычными торговыми рядами» и «квинтэссенцией 90-х годов», что подтверждает ошибочность продажи объекта по частям.

Такой ход, по мнению Екатерины Лапиной, может быть выгоден только для собственника, который в итоге, возможно, получит большую прибыль от продажи отдельных помещений, нежели здания в целом.

По данным Colliers International, общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге, включая гипермаркеты, DIY-центры и специализированные торговые центры, составляет 3,4 млн кв. м и не изменился с конца прошлого года. Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих ТРК.

«Одна из главных тенденций первого квартала 2014 года – возникновение новых требований в адрес девелоперов со стороны арендаторов по причине начавшихся колебаний валютных курсов.

В основном речь идет о фиксации валютного коридора, предоставлении скидок на индексацию арендной платы, оплате арендной ставки, рассчитанной на базе товарооборота, — говорит региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в РФ Анна Никандрова. – Пока подобные практики применяются в ограниченном числе случаев.

Девелоперы склонны избегать долговременных мер по снижению или ограничению ставок и реализовывать кратковременные акции по финансовой «поддержке» арендаторов».

Офисные ожидания

Если большинство собственников коммерческих помещений снизят ставки, кризисного простоя не будет, уверены консультанты по развитию недвижимости. Как минимум арендодатели таким образом смогут уменьшить свои финансовые потери.

Как говорит директор по развитию компании Astera Александр Веселов, в офисном сегменте ставки остались на прежнем уровне. Хотя, по оценке Владислава Фадеева, за первый квартал 2014 года рублевые ставки на этом рынке выросли примерно на 0,6%.

Обратите внимание

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина не отрицает, что ставки на рынке аренды офисов сохранились, однако обращает внимание на то, что они в последнее время в 50% случаев завышены.

В основном – в новых объектах, принадлежащих иностранным инвесторам. По ее словам, аренда квадратного метра в бизнес-центрах класса «А» в среднем оценивается в 1,8 тыс. рублей в месяц. В объектах класса «В» — около 1,1 тыс.

рублей за квадратный метр в месяц.

Соглашаясь с этими цифрами, Владислав Фадеев привел в качестве яркого примера небоскреб «Лидер Тауэр», который в 2013 году был выведен в качестве объекта класса «А» с арендной ставкой более 2 тыс.

рублей. Однако позже управляющий партнер УК «Лидер» Денис Кириллов публично заявил о том, что бизнес-центр «Лидер Тауэр» переведен из класса «А» в класс «В» и арендная ставка понижена до 1,1 тыс. рублей.

«Снижение арендных ставок – вопрос времени, — говорит Владислав Фадеев. – Управляющие компании «Сенатор» и «Теорема» сначала тоже сохраняли высокую цену, но затем все равно снизили».

По мнению Наташи Борец, арендодатели не признаются в том, что нужно пересматривать ценовую политику, пока не ощутят настоящего кризиса. Аналитики не ожидают серьезного уменьшения ставок аренды офисной недвижимости в ближайшее время. «Собственники бизнес-центров могут себе позволить подождать желающих арендовать помещения по высоким ценам», — объясняет Екатерина Лапина.

Более того, как говорит заместитель генерального директора ООО «Мариз Пропертиз» Надежда Ермишина, некоторые арендодатели даже повышают арендные ставки. Это касается собственников из Москвы, опирающихся на столичный рынок.

По наблюдениям Надежды Ермишиной, в дополнение ко всему часть офисов класса «А» сдается без отделки. Арендаторам предлагаются схемы, при которых, помимо ежемесячной платы, нужно самим профинансировать отделку помещений.

Правда, аналитики признают, что, к счастью, подобные схемы встречаются редко.

Эксперты обращают внимание на то, что пустующих офисных помещений много в недавно сданных бизнес-центрах.

Важно

По данным NAI Becar, в лидерах по уровню обеспеченности числятся шесть районов: Московский, Приморский, Центральный, Фрунзенский, Выборгский и Адмиралтейский. Уровень обеспеченности торговыми площадями здесь выше общегородского.

Среди аутсайдеров можно выделить Кронштадтский, Курортный, Пушкинский и Петродворцовый районы. Здесь ощущается острая нехватка торговых площадей.

Среди положительных тенденций начала года специалисты NAI Becar отмечают выход ряда крупных ретейлеров на рынок Ленинградской области. Так, компанией «О’Кей» открыт гипермаркет в Гатчине (5,6 тыс.

кв. м GLA), а продуктовым супермаркетом «Азбука Вкуса» приобретено 1834 кв. м во Всеволожске. Магазин откроется в первом полугодии 2014 года и станет первым супермаркетом сети в Ленинградской области.

Спрос на склады

В сегменте складской недвижимости эксперты ожидают снижения арендных ставок к третьему кварталу 2014 года. В целом же ставки аренды на складские помещения остаются стабильными.

По данным Colliers International, объем складского рынка Петербурга составляет около 2 млн кв. м. Доля вакантных площадей – 2,5% (против 3,2% кварталом ранее).

В первом квартале этого года было открыто два качественных складских объекта общей площадью 45 тыс. кв. м. Начала работу вторая очередь логистического комплекса NordWay общей площадью 40 тыс. кв. м. В эксплуатацию ввелся склад-холодильник логистической группы «Адмирал», расположенный в промышленной зоне «Горелово». Общая площадь объекта составляет 9,5 тыс. кв. м.

Совет

Таким образом, по расчетам Knight Frank St. Petersburg, общий объем рынка качественных складских площадей достиг 2 277 тыс. кв. м, увеличившись за первый квартал 2014 года на 2%. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший квартал составил 36 тыс. кв. м, или 79% от общего объема ввода.

Благодаря постепенному выводу на рынок новых качественных складских площадей, начавшемуся во второй половине 2013 года, на рынке отмечается снижение дефицита доступного для аренды готового предложения. По данным на конец первого квартала 2014 года, на рынке Петербурга в аренду предлагалось около 90-100 тыс. кв. м.

В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что средний уровень вакантных площадей на рынке продолжил рост и по итогам первого квартала 2014 года составил 7,8%.

Аналитики Colliers International в течение 2014 года ожидают открытия восьми складских объектов суммарной площадью около 270 тыс. кв. м. С учетом того, что объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, резкого роста доли вакантных площадей не ожидается. Объем сделок аренды в первом квартале 2014 года составил 20 тыс. кв. м, что превосходит результаты аналогичного периода 2013 года.

По информации аналитиков, в Петербурге и Ленобласти насчитывается 14 активно развивающихся и готовых проектов индустриальных парков общей площадью 871 га, в которых реализовано 395 га.

Спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.

Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом, по прогнозам аналитиков, формирует отложенный спрос. Эксперты убеждены, что рано или поздно собственники недвижимости пересмотрят финансовую политику и, возможно, снизят арендные ставки.

Мнения:

Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:

— Еще в середине 2013 года рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждалось активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к «замороженным» ранее проектам, так и арендаторов.

Мы надеемся, что в 2014 году сохранятся положительные тенденции, взявшие начало в прошлом году. Пока  мы видим к этому все предпосылки. Во-первых, в текущем году мы ожидаем выхода на рынок более 200 тыс. кв.

Обратите внимание

м спекулятивных складских площадей. Во-вторых, спрос на качественную складскую недвижимость остается стабильно высоким, о чем говорят закрытые и готовящиеся к закрытию сделки, в том числе и в строящихся объектах.

Что касается рынка производственных помещений, то наибольший объем предложения в данном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков, цена на которые непомерно высока. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м.

Константин Меркель заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

— В первом квартале 2014 года в эксплуатацию было введено четыре бизнес-центра суммарной арендной площадью более 15 тыс. кв. м. Объем вакантных площадей составил около 260 тыс. кв. м. Ставки аренды остались неизменными. Сокращается доля краткосрочных договоров аренды, рассчитанных на 11 месяцев. Средний срок договоров составляет 3-5 лет.

В условиях текущей экономической и политической неопределенности многие компании заняли выжидательную позицию и предпочитают не предпринимать каких-либо действий, связанных с расширением офисов или арендой новых площадей. Снижение активности отразилось на объеме чистого поглощения, он составил 13 тыс. кв. м (в первом квартале 2013 года этот показатель был равен 30 тыс. кв. м).

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:

— Торговля традиционно более чутко реагирует на экономические и общественно-политические факторы. Несмотря на нулевые показатели на рынке торговой недвижимости начала года, нет оснований полагать, что сложившаяся обстановка приобретет характер тенденции.

Аналогичную ситуацию мы наблюдали во втором квартале 2013 года. При этом динамика роста последних двух кварталов прошлого года позволила говорить о рекордных среднегодовых показателях. Так, объем предложения за 2013 год составил 3424 тыс. кв. м. против 3090 тыс. кв. м.

на конец 2012 года. При благоприятном развитии ситуации уже в ближайшее время мы увидим положительную динамику – на второй квартал 2014 года запланирован ввод ТРЦ «Монпасье» общей площадью 58 тыс. кв. м (GBA) и ТК «Адмирал» площадью 20 тыс. кв. м (GBA).

Совокупная арендопригодная площадь новых объектов составит 41,4 тыс. кв. м (GLA).

Источник: Кто строитОригинал: http://ktostroit.ru/news/overview/218764/

Источник: http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/rynok-arendy-kommercheskoy-nedvizhimosti-po-nablyudeniyam-analitikov

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector