7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

Анна Пилюгина, финансовый директор группы компаний LPP S.A. в России, Генеральный Директор компании «Фэшн Поинт», Москва

• Почему арендную плату с оборота лучше платить раз в квартал, а не раз в месяц.
• На какие эксплуатационные расходы стоит обратить особое внимание, чтобы не оплачивать дважды одни и те же услуги.
• Почему в обеспечение договора аренды не стоит давать деньги и что можно предложить арендодателю вместо этого.

Одна из причин споров, связанных с арендой, – слабая проработка договоров.

Конечно, в большинстве случаев текст договора предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для собственника помещения.

Его аргументы: правила аренды в этом торговом (или офисном) центре одинаковы для всех, и менять их специально для вас нецелесообразно. Как раз на этом этапе арендаторы совершают ряд ошибок.

Разберемся, каких ошибок в договоре аренды следует избегать.

Ошибка 1. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем

Как начать переговоры с собственником помещения? Прежде всего нужно подготовить краткую презентацию Вашей компании: ее опыт, ключевые клиенты и т. п. Обязательно упомяните об отсутствии темных пятен в кредитной истории, укажите на перспективы роста.

Обратите внимание

Это даст понять, что в будущем Вы сможете взять в аренду дополнительные площади, а также снизит риски арендодателя при работе с Вами, так как в некоторой степени гарантирует, что Вы будете вовремя платить за аренду и собственнику не придется обращаться в суд.

Если Вы убедите собственника в своей надежности, то сможете повлиять на размер ставки. Стоит обсудить с ним ее пошаговое увеличение. Например, при начальной ставке 500 долл. США в год за 1 кв. м можно договориться о таком варианте: 400 долл. в первый год аренды, 450 – во второй, а с третьего года применяется базовая ставка – 500 долл.

Ошибка 2. Слабо проработан протокол о намерениях

Цель переговоров – согласовать условия будущей аренды и письменно закрепить договоренности. Как правило, стороны подписывают протокол о намерениях (англ. business terms sheet, BTS). К сожалению, в этом документе будущий арендатор обычно проверяет лишь указанную площадь помещения и ставки, совсем не обращая внимания на другие детали.

Это происходит, в частности, потому, что арендодатель торопит с подписанием протокола, ссылаясь на «очередь из желающих» арендовать Ваше помещение. Однако не стоит идти у него на поводу. Вам надо обязательно включить принципиальные моменты в протокол о намерениях.

Что имеется в виду? Во-первых, информация о состоянии помещения до передачи его арендатору и сроки проведения им отделочных работ (если таковые предусмотрены). Во-вторых, обязательства по страхованию в период аренды. В-третьих, вид и сроки внесения обеспечения по договору. В-четвертых, порядок расчета и возмещения коммунальных платежей.

Все это может показаться излишним, но позднее, на этапе согласования договора аренды, Ваши риски будут существенно снижены: Вы сможете ссылаться на протокол о намерениях.

• Поиск помещений в аренду: 5 советов, как сэкономить нервы и деньги

Ошибка 3. Не определен порядок взимания платы

Ставка арендной платы может называться по-разному: ставкой основной арендной платы, постоянной арендной платы или базовой арендной платы (ее определение обычно приводится в начале договора).

Обратите внимание: ставка аренды, которая устанавливается для помещения площадью около 1000 кв. м и выше, может быть на 30% меньше ставки аренды помещения площадью 400 кв. м в том же здании.

Запросив информацию о стоимости аренды в разных помещениях одного здания, Вы сможете получить представление, насколько разнятся в нем арендные ставки.

Важно

Для торговых фирм иногда предусматривают еще так называемую плату с оборота – взимается положительная разница между предусмотренным процентом товарооборота (часто это 8–15%) и базовой арендной платой за тот же период.

Для оптимизации этой части арендной платы можно увеличить отчетный период.

Дело в том, что если период равен календарному месяцу, то риск доначисления платы с оборота выше, чем при расчете этого показателя за квартал, полугодие и тем более год.

Пример из практики. В договоре закреплено, что, помимо арендных платежей, компания платит разницу между 10% розничного оборота (продажи товара в арендуемом помещении) и базовой арендной платой. В июле 2012 года выручка от реализации составила 340 тыс.

долл. США, в августе – 320 тыс., а в сентябре – 350 тыс. Площадь помещения – 1000 кв. м, ставка аренды – 400 долл. за кв. м в год (или 33,33 долл. в месяц). Отчетный период для исчисления платы с оборота – календарный квартал.

Плата с оборота составит:

(340 000 долл. + 320 000 долл. + 350 000 долл.) ×10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м × 3 мес. = 101 000 долл. − 99 990 долл. = 1010 долл. США.

Если бы плата с оборота рассчитывалась ежемесячно, то суммы были бы такими:

• за июль – 670 долл. (340 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м);
• за август платить ничего не надо, так как сумма с оборота оказалась ниже базовой ставки аренды: 320 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м = −1330 долл.;
• за сентябрь – 1670 долл. (350 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м).

Итого при ежемесячном расчете арендатор доплатил бы за III квартал 2340 долл. США.

Ошибка 4. Не установлены правила индексации платы

Условия об индексации обычно коррелируют с валютой договора. Если ставки выражены в рублях, то ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен (ИПЦ) по данным Росстата. Эта позиция спорная, поскольку прямой связи ставки аренды с изменением стоимости потребительской корзины нет, однако такое условие все чаще встречается в договорах.

Как вариант дополнительной оптимизации расходов по аренде можно включить в договор такое условие: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%».

Это позволит Вам избежать неопределенности, а Ваша финансовая служба сможет точнее планировать бюджет.

Арендодатель производит вывоз твердых бытовых отходов и их утилизацию в установленном законом порядке». Это позволит избежать проблем со службой экологического надзора – перед ней будет отчитываться арендодатель в целом по объекту.