7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

Анна Пилюгина, финансовый директор группы компаний LPP S.A. в России, Генеральный Директор компании «Фэшн Поинт», Москва

  • Почему арендную плату с оборота лучше платить раз в квартал, а не раз в месяц.
  • На какие эксплуатационные расходы стоит обратить особое внимание, чтобы не оплачивать дважды одни и те же услуги.
  • Почему в обеспечение договора аренды не стоит давать деньги и что можно предложить арендодателю вместо этого.

Одна из причин споров, связанных с арендой, – слабая проработка договоров.

Конечно, в большинстве случаев текст договора предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для собственника помещения.

Его аргументы: правила аренды в этом торговом (или офисном) центре одинаковы для всех, и менять их специально для вас нецелесообразно. Как раз на этом этапе арендаторы совершают ряд ошибок.

Разберемся, каких ошибок в договоре аренды следует избегать.

Ошибка 1. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем

Как начать переговоры с собственником помещения? Прежде всего нужно подготовить краткую презентацию Вашей компании: ее опыт, ключевые клиенты и т. п. Обязательно упомяните об отсутствии темных пятен в кредитной истории, укажите на перспективы роста.

Обратите внимание

Это даст понять, что в будущем Вы сможете взять в аренду дополнительные площади, а также снизит риски арендодателя при работе с Вами, так как в некоторой степени гарантирует, что Вы будете вовремя платить за аренду и собственнику не придется обращаться в суд.

Если Вы убедите собственника в своей надежности, то сможете повлиять на размер ставки. Стоит обсудить с ним ее пошаговое увеличение. Например, при начальной ставке 500 долл. США в год за 1 кв. м можно договориться о таком варианте: 400 долл. в первый год аренды, 450 – во второй, а с третьего года применяется базовая ставка – 500 долл.

Ошибка 2. Слабо проработан протокол о намерениях

Цель переговоров – согласовать условия будущей аренды и письменно закрепить договоренности. Как правило, стороны подписывают протокол о намерениях (англ. business terms sheet, BTS). К сожалению, в этом документе будущий арендатор обычно проверяет лишь указанную площадь помещения и ставки, совсем не обращая внимания на другие детали.

Это происходит, в частности, потому, что арендодатель торопит с подписанием протокола, ссылаясь на «очередь из желающих» арендовать Ваше помещение. Однако не стоит идти у него на поводу. Вам надо обязательно включить принципиальные моменты в протокол о намерениях.

Что имеется в виду? Во-первых, информация о состоянии помещения до передачи его арендатору и сроки проведения им отделочных работ (если таковые предусмотрены). Во-вторых, обязательства по страхованию в период аренды. В-третьих, вид и сроки внесения обеспечения по договору. В-четвертых, порядок расчета и возмещения коммунальных платежей.

Все это может показаться излишним, но позднее, на этапе согласования договора аренды, Ваши риски будут существенно снижены: Вы сможете ссылаться на протокол о намерениях.

  • Поиск помещений в аренду: 5 советов, как сэкономить нервы и деньги

Ошибка 3. Не определен порядок взимания платы

Ставка арендной платы может называться по-разному: ставкой основной арендной платы, постоянной арендной платы или базовой арендной платы (ее определение обычно приводится в начале договора).

Обратите внимание: ставка аренды, которая устанавливается для помещения площадью около 1000 кв. м и выше, может быть на 30% меньше ставки аренды помещения площадью 400 кв. м в том же здании.

Запросив информацию о стоимости аренды в разных помещениях одного здания, Вы сможете получить представление, насколько разнятся в нем арендные ставки.

Важно

Для торговых фирм иногда предусматривают еще так называемую плату с оборота – взимается положительная разница между предусмотренным процентом товарооборота (часто это 8–15%) и базовой арендной платой за тот же период.

Для оптимизации этой части арендной платы можно увеличить отчетный период.

Дело в том, что если период равен календарному месяцу, то риск доначисления платы с оборота выше, чем при расчете этого показателя за квартал, полугодие и тем более год.

Пример из практики. В договоре закреплено, что, помимо арендных платежей, компания платит разницу между 10% розничного оборота (продажи товара в арендуемом помещении) и базовой арендной платой. В июле 2012 года выручка от реализации составила 340 тыс.

долл. США, в августе – 320 тыс., а в сентябре – 350 тыс. Площадь помещения – 1000 кв. м, ставка аренды – 400 долл. за кв. м в год (или 33,33 долл. в месяц). Отчетный период для исчисления платы с оборота – календарный квартал.

Плата с оборота составит:

(340 000 долл. + 320 000 долл. + 350 000 долл.) ×10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м × 3 мес. = 101 000 долл. − 99 990 долл. = 1010 долл. США.

Если бы плата с оборота рассчитывалась ежемесячно, то суммы были бы такими:

  • за июль – 670 долл. (340 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м);
  • за август платить ничего не надо, так как сумма с оборота оказалась ниже базовой ставки аренды: 320 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м = −1330 долл.;
  • за сентябрь – 1670 долл. (350 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м).

Итого при ежемесячном расчете арендатор доплатил бы за III квартал 2340 долл. США.

Ошибка 4. Не установлены правила индексации платы

Условия об индексации обычно коррелируют с валютой договора. Если ставки выражены в рублях, то ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен (ИПЦ) по данным Росстата. Эта позиция спорная, поскольку прямой связи ставки аренды с изменением стоимости потребительской корзины нет, однако такое условие все чаще встречается в договорах.

Как вариант дополнительной оптимизации расходов по аренде можно включить в договор такое условие: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%».

Это позволит Вам избежать неопределенности, а Ваша финансовая служба сможет точнее планировать бюджет.

Если ставка указана в иностранной валюте, обратите внимание на порядок ее конвертации при внесении арендных платежей.

Наиболее популярное условие – по курсу ЦБ РФ, но и здесь есть тонкости: арендодатель во избежание рисков часто устанавливает ограничение нижнего порога курса валюты, например: «…по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, но не менее 31 рубля за 1 долл. США».

Ссылаясь на возможные курсовые риски, Вы, как арендатор, тоже можете потребовать установить верхний порог курса валюты. Например, укажите: «…и не более 33 руб. за 1 долл. США». Если ставки зафиксированы в долларах США, то для индексации платежей лучше применять CPI США, а для евро – HICP еврозоны.

  • Договор аренды помещения под офис: 8 пунктов, требующих особого внимания

Ошибка 5. Не расписаны эксплуатационные расходы

Часто вопрос, что подразумевается под эксплуатационными расходами, стороны обсуждают второпях или принимают эти расходы по умолчанию как вторую часть арендной платы.

Однако перечень дополнительных услуг, оплачиваемых в составе эксплуатационных расходов, лучше включить в соглашение; перечислите их, например, в приложении к договору. Рекомендую уточнить, что в ставке учтены и расходы на вывоз мусора.

Соглашение может содержать такую фразу: «Право собственности на отходы, образующиеся в том числе в результате деятельности арендатора в помещении, принадлежит арендодателю.

Арендодатель производит вывоз твердых бытовых отходов и их утилизацию в установленном законом порядке». Это позволит избежать проблем со службой экологического надзора – перед ней будет отчитываться арендодатель в целом по объекту.

Обратите внимание, не предлагают ли Вам оплачивать одни и те же услуги дважды. Например, если затраты на освещение, тепло- и водоснабжение мест общего пользования уже включены в эксплуатационные расходы арендодателя, то их следует исключить из формулы расчета возмещения затрат на коммунальные услуги.

И еще совет: если до начала аренды Ваша компания занимается отделкой помещения, в то время как собственник завершает отделку здания (например, торговая компания готовит помещение, устанавливает оборудование и открывает свой магазин одновременно с торговым центром), есть смысл обсудить с арендодателем скидку к базовой ставке за эксплуатацию на период отделки.

Теперь рассмотрим коммунальные платежи. Они могут быть включены в состав так называемой переменной части арендной платы или выделены в договоре как самостоятельный платеж. С точки зрения налогового учета более безопасный способ – включение таких расходов в состав переменной части арендной платы.

Совет

В любом случае установите счетчики электроэнергии и воды и поручите сотрудникам ежемесячно снимать показания. Это сделает расчеты более прозрачными: расход по счетчику и тарифы будут известны Вашей финансовой службе, что позволит контролировать затраты.

Часть платежей может рассчитываться пропорционально доле занимаемой Вами площади по отношению к площади здания (это касается распределения коммунальных расходов на содержание мест общего пользования). При возникновении сомнений в таких расчетах письменно запросите у арендодателя расшифровки к счету на оплату.

То же самое можно сделать, если в какой-либо период платежи сильно вырастут относительно среднемесячного уровня.

Пример из практики. Арендодатель предложил установить ежегодную ставку индексации в размере ИПЦ по данным Росстата, но не менее 5%.

Основным аргументом собственника был ежегодный рост расходов на эксплуатационное обслуживание здания и прилежащей территории (в том числе на оплату труда персонала). Увеличение – не менее уровня инфляции. Арендатора такой подход не устроил.

В результате после переговоров с собственником были согласованы ставки индексации для двух видов платежей:

  • в размере ИПЦ для эксплуатационных расходов;
  • в размере 5% для базовой аренды.

Такой подход оказался приемлемым для обеих сторон. Индексация коммунальных платежей рассчитывалась исходя из фактического роста тарифов в соответствующем расчетном периоде.

Ошибка 6. Арендатор обеспечивает договор наличными

Обеспечительный платеж по договору аренды, как правило, составляет от одной до трех месячных арендных плат. Размер достаточно велик.

Но вызвано это не только тем, что арендодатель желает подстраховаться на случай невнесения Вами очередного платежа, – такой депозит часто еще и привязан к размеру штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора при отсутствии вины арендодателя. Тем не менее о размере обеспечения также можно договариваться.

Обратите внимание

Вполне реально в ходе переговоров снизить депозит, например, с трех- до двухмесячной арендной платы. Если же договориться о снижении обеспечительного платежа не удалось, предложите заменить его банковской гарантией. Приведите такой аргумент: Вы не хотели бы замораживать деньги на весь срок аренды и стремитесь к более современному способу обеспечения исполнения обязательств.

Если Вы договариваетесь с арендодателем о депозите в форме банковской гарантии, в текст договора нужно включить пункты об условиях и сроках ее предоставления, порядке увеличения в связи с индексацией арендной платы в последующие годы аренды, а также о возврате оригинала банковской гарантии по истечении срока аренды.

Ошибка 7. Не уделено внимание прочим условиям договора

Часто арендатору предлагают застраховать имущество (от всех рисков), а также свою гражданскую ответственность за ущерб третьим лицам при ведении деятельности в арендуемом помещении.

Это нормально, но, подписывая договор страхования, не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить в него условие об отказе от суброгации (лишив таким образом страховую компанию права требовать с арендодателя компенсацию, даже если он виноват).

В целом практика показывает, что арендодатели редко включают обязательства по страхованию со своей стороны, хотя право собственности на здание влечет несение рисков. Поэтому рекомендую Вам еще проконтролировать, есть ли у арендодателя обязательства по страхованию имущества.

С 1 января 2013 года будет установлена ответственность собственника здания за ущерб, причиненный третьим лицам в результате разрушения или повреждения здания, а также в результате нарушения требований по безопасной эксплуатации здания (Федеральный закон от 28.11.2011 №337-ФЗ).

Вот на что еще надо обратить внимание.

Есть ли в договоре условие, что вы имеете преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. Это особенно актуально, если помещение вам подходит и вы вложили в его отделку немало денег.

Может ли арендодатель обязать вас переехать из одного помещения в другое (например, магазин может быть перенесен в новое помещение в границах одного торгового центра).

Если исключить такое право арендодателя не удастся, нужно оговорить хотя бы условия частичной компенсации неотделимых улучшений и предоставления нового помещения, по техническим характеристикам и коммерческой привлекательности не уступающего предыдущему.

  • Как избежать аренды «проблемного» офиса
Читайте также:  5 уникальных особенностей управления от основателя сети mcdonald’s

Еще 3 совета

  1. Чтобы избежать конфликтов с арендодателем, все условия соглашения зафиксируйте в договоре.
  2. По любым вопросам обращайтесь к арендодателю письменно, ссылаясь на соответствующие статьи договора. Это важно: собственник не только убедится в серьезности вашей компании, но и будет реагировать более конструктивно.
  3. Соблюдайте правила корпоративной этики при переговорах и в деловой переписке. Если сторонам в течение срока аренды удается наладить партнерские отношения и решать спорные проблемы мирным путем, нередко арендный договор заключается на новый срок на взаимовыгодных условиях.

Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу

Источник: https://www.gd.ru/articles/2834-oshibki-v-dogovore-arendy

Перечень эксплуатационных расходов для арендаторов

Как в договоре аренды определить порядок возмещения эксплуатационных расходов?

Основания выплаты эксплуатационных расходов

В связи с этим основным документом, который устанавливает правовые основания для возмещения арендаторами арендодателю расходов, связанных с содержанием переданного в аренду имущества, включая коммунальные и эксплуатационные платежи, будет договор аренды.

Обязанности арендатора по содержанию имущества

по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Пример формулировки, включаемой в договор аренды:

Вход на сайт

Популярное

ООО «АГЕНТСТВО ВЛАДИМИРА ГРЕВЦОВА»

Воспроизведение материалов портала JURK.BY

OOO «АГЕНТСТВО ВЛАДИМИРА ГРЕВЦОВА» запрещено

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.

Помощь: Оплата расходов по эксплуатации зданий — в соответствии с рекомендациями

В Рекомендациях расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, по коммунальным и другим услугам разделены на две группы: 2) расходы на работы по содержанию и эксплуатации сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, другие работы, производимые штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя).

В учете арендодателя: Д-т 18 — К-т 60 — на стоимость услуг по эксплуатации и обслуживанию зданий, оказанных сторонними организациями, в части, приходящейся на занимаемые арендодателем помещения; Д-т 76 — К-т 60 — на стоимость услуг по эксплуатации и обслуживанию зданий, оказанных сторонними организациями, в части, относящейся к сдаваемым в аренду площадям (проводки составлены редакцией журнала).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.

2007 по делу N А05-3280/2006 В то же время отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между Учреждением, осуществляющим эксплуатационное обслуживание и оказывающим коммунальные услуги, и Обществом как лицом, получающим подобные услуги. Фактическое пользование потребителем услугами следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги.

Важно

Что касается налоговых последствий в ситуации, изложенной в вопросе, отметим следующее. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду на территории РФ признается объектом обложения НДС на основании пп.

1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом операция по предоставлению арендодателем в аренду на территории РФ помещений российским лицам подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке (смотрите также п. 1 ст. 149 НК РФ)

Расходы на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов по арендованному имуществу

Ведь с ним увязывают балансовые счета .

В бухучете расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги по арендованному имуществу распределите по статьям (подстатьям) КОСГУ в таком порядке.

Если арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных услуг, налоги в составе арендной платы, сумму всех расходов отнесите на подстатью КОСГУ 224 «Арендная плата за пользование имуществом».

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

Для оптимизации этой части арендной платы можно увеличить отчетный период. Дело в том, что если период равен календарному месяцу, то риск доначисления платы с оборота выше, чем при расчете этого показателя за квартал, полугодие и тем более год. (340 000 долл. + 320 000 долл.

+ 350 000 долл.) ×10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м × 3 мес.

= 101 000 долл. − 99 990 долл. = 1010 долл.

Затраты на эксплуатацию

Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее — эксплуатационные расходы).

Затраты, связанные с содержанием и улучшением объектов аренды:

1.

Затраты, связанные с содержанием объектов аренды:

2. Улучшения арендуемого имущества

Эксплуатационные расходы — это затраты, связанные с использованием объекта аренды.

Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен.

Источник: http://yuridicheskayakonsulitatsiya.ru/perechen-ehkspluatacionnyh-rashodov-dlja-arendatorov-28149/

Арендные договоры

Все о договоре аренды помещения

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного и т.

Глава 3

Срок аренды четко определяется условиям соглашения.

Он обычно начинается с момента передачи предмета в пользование арендатору и заканчивается его изъятием из пользования или продажей в собственность пользователю.

Договор может устанавливать полный срок или предусматривать начальный срок аренды и порядок его продления.

При крупных машин и оборудования, в особенности изготовленных по индивидуальным требованиям арендатора, в договоре устанавливается срок, в течение которого ни арендатор, ни арендодатель не имеют права прервать его действие, за исключением грубых нарушений условий поставки, требований к техническому уровню и качеству, а также обязательств по платежам.

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

  1. Почему в обеспечение договора аренды не стоит давать деньги и что можно предложить арендодателю вместо этого
  2. Почему арендную плату с оборота лучше платить раз в квартал, а не раз в месяц
  3. На какие эксплуатационные расходы стоит обратить особое внимание, чтобы не оплачивать дважды одни и те же услуги

Одна из причин споров, связанных с арендой, – слабая проработка договоров.

Договор аренды помещения

аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса, которые регулируют арендные отношения в целом.

В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением.

При заключении любого существенным условием будет подробное описание арендованного имущества . Если в передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  1. выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;
  2. поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  3. выписки из технического или кадастрового паспорта;

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес.

Арендные и субарендные отношения в петербургских доходных домах конца XIX начала XX В

Арендные и субарендные отношения в петербургских доходных домах конца XIX начала XX В.

Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки» В статье рассматриваются вопросы арендных и субарендных отношений в петербургских доходных домах на рубеже XIX-XX вв.

Анализируются юридические нормы, регламентировавшие арендные и субарендные отношения горожан и практики применения этих норм.

Срок действия договора аренды зависит от вида аренды: при краткосрочной аренде минимальный срок составляет один день, а при долгосрочной этот срок обычно совпадает с периодом амортизации оборудования.

Срок, закрепленный в договоре, называется безотзывным периодом.

Стороны могут расторгнуть договор в этот период только в случае, если один из партнеров не выполняет свои обязательства. Срок действия договора можно продлить, но делается это только с согласия обеих сторон.

Договоры аренды: что проверят у арендатора

Основной документ, регулирующий арендные отношения, – договор аренды (ст.

7 Закона РБ от 12.12.1990 № 460-ХII «Об аренде» (далее – Закон об аренде)).

Договор аренды – это соглашение, на основании которого субъекты хозяйствования передают (предоставляют) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В следует четко определить величину арендной платы, которую рассматривают как часть материальных затрат арендатора, включаемую в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя, сроки и порядок внесения арендной платы(ст.

Всё об аренде

Арендные отношения регулируются номами гражданского права, содержащимися в главе 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан, которая включает как общие нормы, регулирующие все арендные отношения, так и отдельные их виды.

Общие нормы аренды применяются к отдельным ее видам, если сходные отношения не регулируются специальными нормами. По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Источник: http://vigor24.ru/arendnye-dogovory-48275/

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату

Закон Онлайн

В письме приведена ссылка на часть 1 статьи 652 Гражданского кодекса: в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено.

В договоре аренды ничего об увеличении арендной платы не сказано, то есть арендная плата должна оставаться такой, как сейчас, до конца срока договора.

Объясните, могу ли я отказаться увеличить размер арендной платы, а если да, то могут потом арендодатели разорвать договор? Консультация юриста: Согласно ст.

Повысили плату за аренду жилья? Только не мне!

Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло.

Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать «нужные» условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1. п. 4 ст. 421. ст. 422 ГК РФ ).

Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что

, » размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1% «).

д.

Совет

Данная статья ответит на эти и другие вопросы. Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому одна сторона предоставляет другой помещение за во временное пользование.

Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать: адрес здания, в котором находится помещение; описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.)

Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды

Размер арендной платы может изменяться: — в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена; — по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд. Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Анализируются проблемы правоприменительной практики по вопросам порядка начисления и сроков арендной платы, изменения ее размера.

В первую очередь автор дает доктринальное определение понятия «арендная плата». – это денежная сумма или иное имущество, которую арендатор обязан уплачивать арендодателю за предоставленное в пользование и владение или в пользование имущество.

Отмечается, что условие об арендной плате не относится к числу существенных условий.

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

Одна из причин споров, связанных с арендой, – слабая проработка договоров.

Конечно, в большинстве случаев текст предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для собственника помещения. Его аргументы: правила аренды в этом торговом (или офисном) центре одинаковы для всех, и менять их специально для вас нецелесообразно.

Как раз на этом этапе арендаторы совершают ряд ошибок. Разберемся, каких ошибок в договоре аренды следует избегать.

Ошибка 1. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем Как начать переговоры с собственником помещения?

Обратите внимание

Прежде всего нужно подготовить краткую презентацию Вашей компании: ее опыт, ключевые клиенты и т.

Источник: http://admpravokumskoe.ru/imeet-li-pravo-arendodatel-povyshat-arendnuju-platu-87881/

Ответственность арендатора

Ошибки при заключении, продлении, расторжении договора аренды

Договор подписан неуполномоченным лицом, нет свидетельств на право собственности и иных документов, устанавливающих наличие прав на недвижимое имущество, не указан срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения, существуют сомнения расчета суммы арендной платы (проблема коммунальных платежей, арендных каникул, ремонта), штрафы и неустойки распространяются только на арендатора, включены условия «третейской описки» и иное.

Читайте также:  Главные российские проблемы развития малого и среднего бизнеса

Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых, его можно признать незаключенным, а часть условий — ничтожными.  Вы уверенны, что подписанный Вами договор соответствует требованиям закона и делового оборота?

   —  Приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения

Вы снова ошибаетесь. Любое подписанное Вами соглашение, акты и иные документы  имеют юридические последствия.

   —  Нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные

Невозможность установления предмета аренды (не указаны существенные данные объекта недвижимости)  может привести к оспариванию договора и финансовым рискам.

   —  Отсутствие актов приема-передачи  — это мелочи!

На практике же, при отсутствии приема-передачи (возврата) предмета договора (объекта), договор считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).

   —  Действие договора прекращается по истечении срока, указанного в договоре

Срок договора автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, если заблаговременно не будет направлено уведомление о его расторжении, а так же действует до передачивозврата помещения/объекта арендодателю.

   —  Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, даже если это не предусмотрено в договоре

В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения, с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

   —  Если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей – с этим ничего нельзя сделать

На самом деле данные штрафы можно оспорить, если Вы предварительно за 2-3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.

   —  В договоре предусмотрен претензионный порядок рассмотрения споров, но его можно не соблюдать

Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае – суд оставит исковое заявление без рассмотрения.

   —  Неустойки за неисполнение условий договора очень высокие

Если все же у Вас возникли споры с арендодателем и «набежали» пени и неустойки, в соответствии с действующим законодательством, есть возможность значительно снизить их, в этом Вам поможет опытный юрист.

   —  Обращаться к юристу нужно только после возникновения спора

Если Вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки (договора) до ее заключения, Вы обезопасите себя от навязанных  и невыгодных условий аренды, а так же будете знать о «подводных камнях» Вашего договора.

Раздел: «Договорные споры»

Юридические услуги

На главную  Юридическим лицам Физическим лицам Контакты

Источник: http://lexlife.ru/yuridicheskim-licam/dogovornye-spory/oshibkiarenda

7.2. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В ОДНОСТОРОННЕМ ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Статьи 310, 614 ГК РФ

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:

– сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;

– порядок и момент такого изменения;

– периодичность и случаи изменения;

– ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

7.2.1. Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы”.

“Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке”.

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора”.

——————————–

Важно

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом.

Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует (см.

Риск арендатора 7.1.2).

——————————–

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором – в соответствии с п. _____ настоящего договора”.

——————————–

7.2.2. Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы (подробнее об этом см. п. 7.2.4 настоящих Рекомендаций), то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

– способ уведомления об изменении условий договора;

– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

Совет

7.2.3. Момент, с которого арендная плата считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 – 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор”.

“Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором”.

——————————–

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Обратите внимание

О том, когда уведомление считается полученным, подробнее см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

7.2.4. Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

– Судебную практику, подтверждающую, что в одностороннем порядке арендная плата может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

——————————–

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

– в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

– по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

– в связи с общим ростом цен (инфляцией);

– ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %”.

——————————–

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности – не чаще раза в год).

Важно

7.2.5. Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

– в виде твердой величины;

– путем указания на порядок исчисления предела.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора”.

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России”.

——————————–

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Содержание

No votes yet.

Please wait…

Источник: http://narodirossii.ru/?p=17057

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке | Заключение договора аренды

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.

Читайте также:  Требуется ли заново получать инн в новом городе для открытия ип после переезда?

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».

«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

———————————

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно.

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Ставка арендной платы определяется на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, произведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендодателю арендатором ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендодателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

———————————

Совет

В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы. Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.

Важно! В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Источник: https://sud-jurist.ru/izmenenie-razmera-arendnoj-platy-v-odnostoronnem-poryadke/

О некоторых подводных камнях договоров аренды

Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку — и начинаются настоящие африканские джунгли.

Увеличение арендной платы по уведомлению…
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.

Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.

Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».

И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание

Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.

В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.

В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

…и в судебном порядке
Либерально настроенные арендодатели часто включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон — при возникновении определённых обстоятельств (как правило, росте инфляции).

Это условие выглядит куда менее жёстко, чем повышение арендной платы в одностороннем порядке, и это устраивает арендаторов.

Арендодатели же в свою очередь полагают, что даже если арендатор и откажется от предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции, то можно будет добиться повышения арендной платы в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменён по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором).

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, ещё не означает, что стороны в любом случае и безусловно согласны заключать соглашения об изменении соответствующих условий договора.

То есть такое соглашение может быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно, и отказ арендатора от заключения соглашения не даёт права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Важно

Для того чтобы условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции было выполнено и при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуется, чтобы в договоре было указано:•    «арендная плата подлежит изменению» (а не «может быть изменена»);

•    «при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».

К слову, недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год. Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Если возник долг по арендной плате
При возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.

Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.

Поскольку основная обязанность арендодателя — предоставить имущество в пользование арендатора, то препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя.

Право же на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника, на что указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.

В информационном письме описана ситуация, когда имущество, принадлежащее арендатору, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора: он оставил это имущество по истечении срока аренды. В таком случае удержание признано судом законным.

Таким образом, единственным случаем, когда удержание может быть признано законным, является добровольное оставление арендатором своего имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

К слову, в договоре аренды стоит оговорить конкретный срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора.

Совет

Также можно включить в договор условие об обязанности арендодателя в случае, если арендатор не вывозит вовремя своё имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определённого срока, а потом вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны, причём расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.

Захват имущества арендатора во время действия договора аренды суд сочтёт неправомерным, т. е. не порождающим права удержания.

Следует чётко оговорить право арендодателя в период действия договора:•    прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате;

•    удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности.

Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.

В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.

При этом надо помнить о том, что у арендодателя нет права потребовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом.

Поэтому принимать меры по перекрытию доступа в помещение и по удержанию представляется целесообразным лишь при крупном долге, иначе суммы неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение будут выше суммы накопившегося долга.

Перекрытие доступа в арендуемое помещение и удержание оставшегося в нём имущества арендатора можно усилить установлением в договоре права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при возникновении задолженности свыше определённого размера, что позволит своевременно расторгнуть договор, даже если перекрытие доступа не дало желаемого результата.

Кто отвечает за нарушение правил пожарной безопасности
Поскольку ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает.

Обратите внимание

Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313).

Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.

ВАЖНО:

Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без каких-то конкретных причин в договор включить можно, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 5782/08).

В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.

Алиса ВЕРНИК, юрист

Источник: http://www.pbu.ru/pbu/article/1617

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector